■　劉海東

在9月份房地産價格增長連續第八個月放緩，增幅創三年多最低水準的形勢下，財政部、國家稅務總局、中國人民銀行10月22日宣佈，對個人購房人採取減稅、減息、降首付三項優惠措施，促進房市的回暖和健康穩定發展。

這次罕見的“三劍齊發”組合拳，實際上對普通購房者的影響有多大呢？

一般來説，對購房者的影響取決於政策優惠的深度和廣度。這次政府推出的舉措對於廣大購房者説來，都是實質利好，一位金融業內人士對此算了一筆賬，按照此前金融機構對居民首套房房屋按揭貸款利率下限為基準利率0.85倍，而當利率下限調整為0.7倍之後，以客戶貸款100萬元、10年為例，客戶需要支付的本息總額差達到7萬元、月供差超過500元，差距非常明顯。根據有關房地産專家推算，以五年期以上貸款為例，9月15日基準利率為7.83%，優惠利率為7.047%，經過9月16日和10月9日兩次降息，再加上目前7折的基準利率水準，未來新購房者可享受的最低利率為5.229%。

對於普通購房者而言，房産交易稅包括了契稅、印花稅、個人所得稅，一般個人普通住房的契稅率為房價的1.5%，印花稅率為0.05%。而房産交易過程中還有相應的房産登記費。按現行規定，消費者購置一套房産證未滿五年的二手房，稅費和仲介費總和已高達15%以上。以最近一些城市發佈的救市措施、減免商品房交易稅費的為例。根據政策推算，原先購買一套總價為100萬元的商品房(面積140㎡以下)所需承擔的稅費是：契稅100萬×1.5%=15000元，印花稅100萬×0.05%=500元，房産登記費85元，合計稅費15585元。減免稅費以後，房産登記費85元暫停徵收，契稅、印花稅按照80%的比例返還給購房者，購房者實際需要支出的稅費為3100元，比調整前減少12400元。

專家分析，這一系列政策最大的受益者將是首次購買小戶型自住房的購房者。有關業內人士算了一筆賬，以一套面積為90平方米、單價1.7萬元、總價153萬元的的住宅為例，如果購房者是第一次購買且用來自住的話，按照原先的標準，賣方要交合同價0.5%的土地增值稅7650元，買方合同價1.5%的契稅22950元，而765元的印花稅買賣雙方都要繳納。現在根據新政策，賣方的土地增值稅可以免交，買方的契稅只需交1%，雙方的印花稅都免交，這樣，新標準為買賣雙方各自節省8415元。這樣總計算下來，對於首次購買小戶型普通住宅的購房者而言，各類稅費的減免，可以使總稅費下降35%左右。

如果你以商業貸款100萬元，公積金貸款30萬元，按照20年期月等額還款法計算，之前，每個月需要還商貸7781元，公積金貸款2016元，現在分別為6726元和1912元，每月可節省商貸還款1055元，節省公積金還款103元。

從各方面計算都可以看出，房地産新政可以給購房者帶來實實在在的好處，綜合這幾項政策對購房者可能降低交易成本達20%左右。可這些好處能否激發廣大百姓的購房熱情，還要看後續的反映和效果，從現在的民調看，形勢並不樂觀，這是因為人們對於房地産的當前形勢還有諸多顧慮，如果房地産市場繼續下行，現在買房的風險依然很大。一位想要買房的王先生心存疑惑的説：“現在鋼材等建築材料大幅度下跌，降低了建房成本，房價下跌也是很自然的事，我們不能因為小錢，而丟了大錢，自己買房還要等等看”。根據調查，像王先生這樣持相同觀點的人還不少。（山東省濟寧市工商銀行）