■　胡金盛

陳先生今年33歲，是一個自由職業者，每月約有3000元的收入；妻子是公務員，月收入4500元。家庭每月生活開銷約3000元左右。2007年初結婚，以前的積蓄基本用光；現在家庭收入扣除支出後，基本沒有剩餘。他們想靠投資賺一些錢，增加家庭收入，積累財富；但又苦於目前沒有本金進行投資，所以想向銀行貸款，負債投資賺錢。

3種組合盤活貸款資源

向銀行貸款，就面臨一個如何盤活貸款資源的問題。而盤活貸款資源，就得依據每個貸款人或是每個借款家庭的具體情況而定。

陳先生幾年前購買一小套自住房，當時購房總價33萬元（現市場評估價為80萬元），還有貸款餘額5萬元尚未還清，月供約1100元。陳先生本人還有一份壽險（現金價值7萬元）。由此看來，陳先生家庭可以盤活的貸款資源有3項：一是房産，二是保單，三是信用。

所以，陳先生家庭要想獲取銀行貸款，進行負債投資，有以下途徑：

一是將剩餘的5萬元按揭貸款餘額一次性提前還清，然後再將房産抵押給銀行，申請房産抵押貸款。二是利用陳先生的壽險保單的7萬元現金價值，申請保單質押貸款。三是利用陳太太的公務員身份，向銀行申請信用貸款。陳先生是自由職業者，由於提供不了收入證明，也就是説無法向銀行證明有還款來源，所以無法獲取銀行信用貸款。

面對這3項貸款資源，陳先生該如何盤活呢？由于陳先生家庭在結婚時用光了所有積累，已拿不出5萬元錢用來支付房貸餘額。所以，他必須先利用其中的一項貸款資源來歸還房貸餘額，再申請住房抵押貸款。因此，陳先生盤活貸款資源就有3種組合（分別是獲取貸款額度最大化組合和貸款成本最低化組合）。

●貸款額度最大化組合，有2種方式：

第一種：先申請保單質押貸款，用銀行貸款還清房貸餘額後，再申請住房抵押貸款。

第二種：先申請信用貸款，用銀行貸款還清房貸餘額後，再申請住房抵押貸款。

●貸款成本最低化組合：保單質押貸款＋信用貸款

3種貸款組合詳解

第一種：保單質押貸款＋住房抵押貸款。

目前，陳先生的保單現金價值為7萬元。保單質押貸款按保單位現金價值的80%確定額度貸款。據此計算，陳先生的保單可以質押出5萬元，可用保單質押貸款提前還清房貸餘額。保單質押貸款的手續更簡便，且享受基準利率，用保單質押貸款來籌集提前還貸資金是較佳選擇。由于陳先生申請保單質押貸款，目的只是為了還清房貸餘額，所以從節約利息支出的角度出發，建議他辦理半年期限的保單質押貸款。

保單質押貸款所支付的利息＝5萬元貸款×月利率5.025‰×6個月＝1507.50元

5萬元的保單質押貸款用於還清住房按揭貸款的餘額後，可重新將房産抵押給銀行，申請最高額抵押貸款。銀行一般規定，房産抵押貸款按房産評估價值的60%放款，最高不超過70%。陳先生的房産，當時的購買價33萬元，目前已經升值至80萬元。按60%的貸款額度計算，可申請到48萬元（80萬元×60%）的貸款。如此，通過“保單質押貸款＋住房抵押貸款”的組合方式，他就可共獲得53萬元的負債資金。（未完待續）

（福建省三明分行）