■　高利鵬

上漲多年的房價在2008年經歷了一次真實的“拐點”，並在部分城市出現了以往不可想像的下跌，樓市悄然進入新一輪供求博弈階段，交易量萎縮，市場低迷。可當2009年春節過後，房地産“寒冬將至”之説言猶在耳，北京、上海、廣州等中心城市就迎來了一波房屋買賣的“陽春”行情，單月交易量直逼市場最火爆的2007年，樓市在牛年開局可謂牛氣沖天。一時間，關於市場經過盤整轉而回暖的言論甚囂塵上，剛剛降溫的樓市再次變得難以捉摸，房價似乎顯示出觸底反彈的跡象。

不論市場如何運作，有關房價的討論一直未曾停止，直到現在，代表不同利益階層的聲音依然充斥于各種媒體，影響著人們的判斷。今後的房價究竟是升是降，絕不是一個簡單的數字概念。

先從過去兩個月的交易數據來看，容易發現二手房佔據了交易量的大部分，同時首次置業的自住需求達到65%。之所以在節後會出現這一波樓市“陽春”，主要由於國家對二手房稅費優惠以及降息等多重利好刺激，被高房價抑制近一年的剛性需求在節後集中釋放出一部分。當交易量集中出現，對持幣待購者形成“熱島”效應的暗示，又進一步放大了交易量。但是，儘管市場有所升溫，可當這部分剛性需求陸續釋放殆盡，後續局面就要看供求博弈的新結果。至於最受關注的房價，筆者判斷，影響今後房價的決定因素是實體經濟的發展情況。

普通消費者要承擔起一筆房屋消費，必須具備現時和此後較長時間裏一定的經濟基礎。然而現階段，作為中國主要出口市場的歐美日等經濟體因金融危機面臨衰退，使得外貿依存度達60%以上的中國經濟不可避免地受到強烈衝擊，沿海地區製造業的困難很快傳遞到實體經濟的其他層面，相關服務業門類隨即受到影響，工廠大批倒閉，危及整個産業鏈。同時，大量新增就業人口等待就業，失業率相對提高，民眾預期購買力下降。當人們維持現有生活水準出現困難，悲觀預期對消費心理的消極作用日漸顯現，昂貴的房屋消費就更加難以企及。所以，脫離實體經濟依託，高房價不可能維持，短期的反彈難以持久。

從基本供求關係看，目前全國大中城市房屋供給嚴重過剩，北京存量住宅達14.8萬套，上海約有16.66萬套，僅京滬兩地的存量面積就達到3955萬平方米。按照2008年的銷售進度估計，市場光是消化這些存量就需要兩年。隨著二手房交易成本下降以及保障性住房陸續進入市場，今年新增住宅供應不可小覷。由此看來，在持續擴大的供給和被抑制的需求對比下，目前的房價已經嚴重背離了正常的供求關係，價格繼續上漲缺乏支撐。

房地産業作為資金密集型行業，曾吸引著大量銀行資金。這次發端于美國並席捲全球的金融危機，正是由於大量與房地産相關的金融衍生品直接誘發，房地産企業要再次通過銀行幫助自己走出困境就不再容易。儘管中國的銀行業受此次危機影響較小，但嚴控信貸規模、加強風險管理業已成為各家銀行應對危機的共識。資金鏈的緊張會使房地産企業降價出貨的壓力增大，除非開發商有足夠資金支援“捂盤”以挺到下一輪行情，否則，房價逆市上漲的可能微乎其微。

兩會前，房地産業將被列入“十大産業振興規劃”的説法一度沸沸颺颺，結果卻被證明是一場烏龍。兩會期間，對高房價的質疑成為主流聲音，市場環境和輿論導向都不利於房價回漲。政府已經採取了包括減免交易稅費和降息等措施在內的一系列“救市”政策，以避免樓市崩盤影響到經濟大局，但一些房地産企業卻借這一輪樓市“陽春”趁機抬價，極易破壞剛剛培養起來的一點市場信心，有進一步抑制住房消費需求的危險。

筆者認為，只有實體經濟從目前的困難中徹底恢復，國民經濟重新以較快增速（年增長不低於8%）發展，足以承載一個較為繁榮的樓市，房價才有可能真正回升，脫離實體經濟基礎的樓市如無本之木，在中國經濟未從此次金融危機的衝擊下恢復過來之前，房價全面回升斷無可能。（中國投資學會）

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