銀行
名下有房，心裏不慌？
房産如果作為一個投資工具，首先是以實物形態出現，有使用價值，這是虛擬投資産品不具備的特點。其次，房産投資標的相對較大，投資的門檻比股票、基金等來得更高。此外，房産投資可以運用杠桿效應放大投資的收益和風險，滿足不同風險偏好的需求。如果購房以投資為主要目的，很顯然轉賣獲取差價收益來得更高。目前的租金收入與投資本金比來看，收益率差強人意，如果再扣除固定資産每年需要計提的折舊，實際回報更是偏低。而轉賣只要入市成本不是在高位，利用銀行按揭的杠桿放大，收益率相比投入的本金較為可觀。房産投資不能取代保險的避險作用，保險在家庭財務遭遇突發情況時對風險形成對衝，將風險轉嫁給第三方。房産投資最大的軟肋是流動性，一旦急需用錢變賣時會發現難以一時找到對手盤，且辦理手續繁瑣資金到位更是需要一定時間。至於購房時機，對於剛性需求來説，不存在最佳的問題，誰也無法判斷何時才是房價的最低點，而為滿足自身需要，只能及早做好購房規劃。
房地産保值增值性、和不可移動性的優勢和特點使房地産成為較為理想的抵押融資工具；房地産的長期使用性、土地的利用價值永不會消失，這些特性，可為其佔有者帶來永續不斷的收益。但是，購買後具體是轉賣還是出租需根據購買人投資目的、物業類型以及投資時間等的要求來確定，不能夠簡單説哪個更好。
一些人用房産替代保險是“養兒防老”的心理，但僅就把房産作為保值避險的工具，甚至替代保險的工具這個作用我認為不妥。簡單説二點原因：首先，房地産變現差，流動性較弱，一旦急需大額資金，常常不能及時變現（金額較大、交易週期長等的原因），急著出售只能大幅降價，折損變現，這從投資的角度是不妥、是不科學的。其次，從稅負的考慮也不妥當，很多保險，因保障和福利的作用，政府是鼓勵的，保險金一般不納稅。房地産從購買、出租、到遺産繼承都有稅負。
對於自住剛性需求客戶，可利用較好的市場環境（現房發售、減價銷售、買方市場……）看好自己中意的，給開發商談好最優價格，從容購買。對於投資購房的投資者，我建議，再等等，房價還有調整空間（房價收入比、存量住房的消化等都明確的説明還有調整的空間）。
近期大家熱議物業稅，它的實施我認為是必然的，只是開徵時間的問題。物業稅從“空轉”到具體實施還有很多問題需要解決，如一次性繳納了土地出讓金的房屋或物業稅出臺後購買的房屋稅負怎樣考慮、地方政府和中央政府從土地轉讓收益中的分配問題等等，還有很多問題需解決。具體到我們購房該注意些什麼？我想應該看見一些大的政策框架或者實施意見後再分析會更有指導意義。
我們這裡很多縣級市的私營經濟很發達，比如樂清的低壓器，瑞安的汽配，永嘉的閥門，龍灣的人造革、不銹鋼礦等等，做這些生意的小企業主富裕了會首當其衝考慮買溫州市內的房。雖然去年年底溫州房價降了一兩千，但今年均價又達1.5-2萬左右。像今年上半年推出的三垟濕地，因為環境概念的炒作，加上精裝修房，目前的開盤價都在2萬4以上，還無房可求。溫州地少，一個月只有一兩個樓盤，所以一直處於高價狀態。
溫州市內的人大多在上海、杭州等地購房，他們認為那裏的性價比高，適合投資，經常是同行們一起或太太們一起研究哪個樓盤好，再一起談價購買。別處的房産多不自住，等待價格適合就轉賣。目前的樓市非常紅火，最近幾個城市的居民在徹夜排隊買房，樓市出現非理性繁榮，我認為的一個理由是老百姓對通貨膨脹的擔憂，為了防止資産縮水而選擇房産投資。此外，老百姓的剛性需求還是很厲害的，前段時間樓市下跌，大家普遍觀望，但最近的樓市回暖迅速，因為擔心房價再上漲，使很大一部分人不得不出手。聽杭州的銀行同事説,那裏幾乎所有的銀行休息日都在加班加點的做個貸,這樣的情況甚至比06-07年那時還要忙很多,但就我個人了解的實體經濟看，很多是不景氣的，這個樓市的突然熱鬧還是有待交流。
經濟對房地産的依賴是一個短期內無法改變的事實，何況房産投資還有諸多好處——能抵消部分通貨膨脹的影響、擁有房産就等於擁有資産、資信，可以在從事其他投資行為時做抵押等等。從客觀的“城市化進程”以及主觀的通脹預期來看，房産都將是投資選擇的一個重要組成部份。
當然其風險也是顯而易見的，去年的房地産市場投資可見一斑——深圳不少炒房客從擁有千億元物業的“億萬富翁”變成“負翁”。當然如果僅僅將不動産進行儲備投資，則不存在價格波動帶來的風險，也不存在面對惡劣經濟危機導致價值直線貶值的可能。可是房産投資投入的資金比較大，投資者仍需謹慎。
我看到一些人也把房産作為替代保險的工具，這是大錯特錯的。在風險管理上，保險産品的作用無可替代。個人和家庭能使用的投資工具很多，包括銀行存款、股票、基金、債券以及房地産等等，保險的不可替代性在於它可以規避重大的、自己無法解決的風險。買保險有很多的好處：免稅、資産保全、質押、抵禦意外。保險是每個人生活、投資中不可或缺的“防護網”。在投資理財時，我們還是強調保險、股票、基金、房産、存款“一個都不能少”。
近期大家都在議論，物業稅是否對房産投資産生影響。應該説，物業稅的開徵意味著購房者持有物業的成本增加，對投資性購房需求産生一定的抑製作用，房産市場的空置房源也可能被有效激活。但商品房市場上，房價的漲跌終究還是由供求關係決定的，對於首次置業的購房者來説，不論市場如何變化，房價走高還是走低，買房是勢在必行的事情，加之我們中國人自始就有一種“名下有房，心裏不慌”的情結，雖然一直在説房價居高不下，但我們仍然可以看到不少“勒緊褲腰帶”前仆後繼的買房者。物業稅一定會影響房價，但究竟影響有多大，這是無法預見的，只有等相關細則出臺後才會明確。另外，個人認為目前國內外的市場環境尚不穩定，且物業稅的開徵涉及內容過多，近期恐難以實施，所以購房者還是應根據自身實際情況選擇購房時機。
生活就是理財
■ 陳天倫
我是做服裝出口生意的，工廠不大，金融危機前生意還算不錯。從去年4月起，定單越來越少，工廠開始賠錢。我不得不收縮規模，廠房部分出租，工人裁掉大半，結果還是賠錢，不得已我把好不容易經營起來的工廠賣掉了。原來我手裏有1500多萬，這次賣廠子差不多有500萬，再加上一些房産，我的全部家底就是這麼多了。
老婆説，生意越來越難做，40多歲的人了，還拼什麼命啊！在廈門有我們這樣家當的人能有多少！我們家總共三口人，沒有別的奢求，就盼望兒子過幾年去國外讀書，我們倆口子後半輩子能太太平平地度過。
説實話，老婆的想法有點天真，身為家裏的頂梁柱可不能不考慮風險。我的擔心是，2000萬聽起來數目不小，但是生意沒了，等於坐吃山空啊。今後幾十年再遇上幾次通脹，錢蒸發掉一半也是有可能的！身邊的朋友告訴我，錢不能就這麼閒著，要買些股票基金保險什麼的，可是我只會做工廠，哪懂什麼投資理財。那一陣子我沒少往銀行跑，他們説現在市場不好，不讓我買股票，推薦我買理財産品和債券基金。我一聽理財産品一年才賺那麼一點點，跟我做生意的收益簡直沒法比。到是買了一些債券基金，賺得也不多。我想，照現在這樣沒著沒落地做下去，2000萬真是朝不保夕啊。那一陣子，2000萬像個大包袱，背不起又放不下，把我折騰得夠嗆。
大概是去年6月份，我跟建行某網點經理提起這話頭，希望他幫我想想辦法。他説，網點做做日常業務還可以，我的事情應該找建行廈門財富管理中心。
我記得很清楚，第一次去財富管理中心，是兩個理財師和我坐在茶室裏一起談的。他們事先準備了一個問卷，問了我一些問題，包括我曾經的投資經歷，投資需求及目標，目前投資狀態，風險偏好什麼的。這套程式各家銀行都差不多，所以我並沒有太在意。
兩天后我收到建行財富管理中心理財師出具的一個理財建議書。這個建議書挺特別的，開頭是這樣描述的：“如果只把一間空空的大房子擺在你面前，把它裝修一下，你一定會一頭霧水；但如果先畫一張裝修效果圖讓你照著做，你的感覺是不是不一樣？”的確，理財建議書為我描繪了一張投資理財“效果”圖——我的資産應該分為兩部分：目標性資産和自由儲蓄資産。目標性資産安全第一，而且要穩賺；根據我的風險偏好，我的自由儲蓄資産佔比會小一些，這部分資産收益不固定，可能賠也可能賺，賠與賺全看理財師的産品配置和售後服務……經他們這麼一規劃，我的心情好多了，至少我的2000萬的風險被分割了，不是攪和在一口鍋裏了。
我並不是一個不能承受風險的人，所有的生意都有可能賠錢。我擔心的不是風險，而是需要你告訴我，在最極端的情況下我會虧多少錢？你如果告訴我會虧50萬，OK，這是我能承受的，我需要知道這個底線。建行就厲害在這，他們告訴我，我在1900點做什麼樣的投資組合，會有什麼結果，在2600點時又會是什麼結果。在不同的點位他們都有不同的投資組合方案。在廈門還沒有哪家銀行能做到這樣，所以我決定把全部資産交給他們打理。
當我第三次從建行財富管理中心出來時，我的心情完全不一樣了。我明確地知道，我的目標性資産是1500萬，它的長期平均年回報是8%，而且這部分資産的安全性是第一位的，也就是説，下半輩子即使我什麼都不幹，我們一家三口也能舒舒服服地活。剩下的500萬讓我“隨便”折騰，賠了賺了都沒有壓力。
與廈門建行財富管理中心打交道已經一年了。我的500萬不但沒賠，還賺了不少。在理財師的指導下，我買基金炒股票，還做紙黃金。老婆説我變了很多，原來只知道掙錢，現在學會了理錢；原來不會花錢，現在吃穿都講品質，還學著買一些藝術品。我認同建行理財師的一個觀點：生活即理財，理財即生活，如果理財只是金錢數字的增加，那還有什麼意思！（建行廈門市分行財富管理中心提供資訊支援）
體驗
“黑金”香江觀名校
■ 本報記者 薛潔
近期，四川省分行財富管理中心組織了10戶黑金級客戶家庭赴香港，參加了為期3天的“建行財富－香港名校”參觀活動”。
本次活動，該財富管理中心邀請了建行黑金級客戶本人及其子女共同參加，以參觀香港中文大學、香港理工大學以及感受校園生活為主線，讓孩子走進香港大學生活，讓父母感受親子之情，整個活動過程歡樂和諧，給參與者留下了深刻印象。
入境第二天，10戶黑金級客戶家庭興致勃勃地參觀了香港中文大學。父母和孩子們遊覽了校園，參觀了校內的專題和校史博物館，傾聽校內工作人員的校史講解，與學校招辦主任交流談心……一日的參觀和瀏覽，讓大家領略了名校的風采，感受到大學校園濃厚的文化底蘊和樸素的校園生活。
一位客戶對記者講，孩子們是有眼界和判斷力的，他們看的好東西多了，自然心生嚮往。在參觀完香港中文大學後，他的孩子就説，這所大學已成為她心中的香港太陽，她喜歡那裏透明的天空、綠綠的草地，更喜歡那裏的安靜，到那裏讀書一定不錯。
一位家長對建行提供的悉心週到的服務表示感謝，“從港澳通行證、酒店安排、保險等事宜，都是四川建行財富管理中心一手操辦的。他們想得很週到，到達香港的第一天，就安排我們參觀了香港海洋公園和海洋館。”
溫州分行財富管理中心
建行溫州分行財富管理中心成立於2007年底，包括理財室、多功能區、低櫃區、休閒區、品茗區等。
産品月報
本月普通類理財産品呈現幾個特點：
一是産品發行總量上升，平均委託期限略有縮短，平均預期最高收益微幅上漲。二是人民幣産品佔比上升至85%，除澳元外的其他外幣産品發售數量均有不同程度的下降。三是固定收益權類産品的投資價值最高，主要緣于存在第三方擔保機構。風險債券類和票據類産品投資價值較低。債券貨幣市場類産品是低收益低風險。信貸資産類、外幣債券貨幣市場類及混合投資類産品收益較高，風險較大。四是債券貨幣市場和信貸資産為普通類人民幣産品的主要投資方向；外幣産品依然以外幣債券貨幣市場為主，本月增加1款美元信貸産品。五是人民幣産品和外幣産品存在四點不同和一點相同。發行主體不同，上市股份制銀行是外幣産品的主要發行主體，而人民幣産品除上市股份制銀行外，還包括國有控股銀行；收益類型不同，非保本浮動收益是人民幣産品的主流收益類型，而外幣産品則以保息型為主；委託期限不同，人民幣産品的期限相對分散，而外幣産品集中在幾個關鍵期限：1個月、3個月、6個月和1年；投資方向不同，人民幣産品的投資方向紛繁複雜，而外幣産品則相對單一；設計結構相似，人民幣産品和外幣産品均為到期支付型，“銀行主動，客戶被動”的局勢依舊，即使可提前贖回的産品，也具有昂貴的贖回費用。
本月結構類理財産品有如下三個特點：
産品發行數量較4月有所減少，但降幅不大，並且標的資産分佈齊全，從前幾個月集中發行利率類産品，轉為股票、匯率和商品類産品均衡發展，但本月股票類産品佔比明顯增加；結構類産品以掛鉤香港股票尤其是紅籌股為本月的一個熱點；結構類理財産品的推出不能盲從，而是要從入場時機、標的選擇、期限跨度以及結構設計等因素綜合考慮。不同標的資産應對應不同的結構類型，其超額收益與最差值有著較大差異。 ■ 社科院金融研究所理財産品中心
理財指引
匯市
美元 市場上投資者對於全球經濟復蘇的預期不斷升溫，使得美元避險需求減弱，商品價格不斷回升也拖累美元匯率。近期有關建立新型全球儲備貨幣的討論一直不斷，也打壓了投資者對於美元的信心，投資者對當前美國實施的某些政策，如量化寬鬆措施，可能産生的後果存在疑問，這使得美元近期始終弱勢狀態，3月初以來美元重回跌勢已3個多月，美元指數從89.58跌至6月初78.34，目前處於超賣狀態，從技術看需要一定時間的反彈來釋放這種壓力。
歐洲貨幣 儘管多個評級機構將英國、愛爾蘭等國主權評級調降，歐洲貨幣對美元近1個月來多數時間仍處於上升狀態。前期有調查稱10個發達國家的貨幣當中，英鎊被低估程度最為嚴重，基於補漲的需要加之市場風險偏好回升，導致近一個月傳統高利率貨幣英鎊表現明顯強于其他貨幣，
日元
商品貨幣 近一個多月來，由於市場風險偏好繼續回升，憑藉固有的高利率優勢及商品貨幣屬性，並且澳大利亞最新公佈的就業數據好于預期，商品價格持續攀升，使得澳元走勢保持良好狀態，澳元兌美元匯率延續自4月初至5中旬上漲勢頭，由0.75附近連續上漲，升至最高0.8263。成為自
商品市場
商品價格繼續受益於美國預算赤字飆升，美元匯率走弱和通脹壓力上升等因素。商品指數近一個月上升6.27%。
由於前期各國推出經濟刺激計劃並增加了市場流動性，投資者也對潛在通脹壓力感到擔憂，特別是當就業市場顯現改善跡象之時，投資者更加關注商品市場。近來一個月原油價格表現非常突出，自
近一個多月來大部分有色金屬品種保持較強走勢，最弱的金屬品種是鋁、農作物中大豆走勢較強。
貴金屬市場 4月底以來國際現貨黃金價格走勢又重新恢復與美元匯率的負相關關係，
操作建議：
1、無論如何現在美元處於超賣是肯定的，因此美元會有一段時間的反彈，投資非美貨幣短線風險在加大，可適量部分持有美元來避免匯率風險。
2、近一個月來日元走勢弱于大部分貨幣，短線日元處於較好的位置，近期美元兌日元在99附近有較強壓力，可適當考慮購買日元，止損設在99.00之上。
3、6月初以來在美元反彈之際，歐元回落較快，由1.4250之上回落到1.40之下，短線有可能會繼續調整。歐元短線以觀望為主，中長線也可考慮少量介入。
4、英鎊近一個月走勢表現較強，但隨著美元匯率反彈，英鎊回落調整的概率也很大，短線宜觀望。
5、商品價格近期存在回落可能，前期購買商品貨幣的投資者可考慮賣出，並買入美元或日元。
6、近期黃金價格受壓于1000美元/盎司整數關口，短線仍有可能進一步調整，短線操作為主，支撐點為925美元/盎司和900美元/盎司。中長線1000美元/盎司被突破的概率很高。
7、原油價格升至72美元/桶，現受壓于年線，回落概率較高，但若能進一步向上突破，則下一壓力在90美元/桶附近，中線支撐在58美元/桶。
8、目前全球對於經濟復蘇過分樂觀，市場風險偏好恢復較快，但這種情況不可持續，需要充分的警惕。
■ 建行廣東省分行私人銀行部鄧為民
※ 未經允許不得轉載,詳情諮詢67595710
