■　李忠

    隨著2009年下半年經濟走勢不確定性的增強，這一段時期也進入到了一個經濟預測的高峰，各種預測紛紛出爐，有時候甚至會出現同一預測機構的兩種聲音。更有甚者，同一個人也會發出兩種聲音，而且這種聲音還發的相當科學，比如説：“今年（2009年）下半年，中國出現通脹和通縮的可能性同時增大了。”專家就是專家，不説預測的準不準，但就這句預測的話本身，就夠我們理解上十天半月的。到底為什麼會出現這種預測呢？其實如果我們仔細深究一下，就會發現對今年下半年的經濟預測，特別是地産走勢，確實存在著兩種判斷。同一套數據可以反推出兩個方程式，一個向上行，一個向下行，到底用哪一個也夠專家們為難的。

    如果把上面的説法再往前深究一步，我們就會討論到一個方法論的問題。有什麼樣的規律假設，就會有什麼樣的方程式。然後，根據這個方程式，我們再代入數據就能得到上行或者下行的一個經濟預測結果。因此説到底，規律假設才是探討所有問題的根本。比如鳳凰衛視在一虎一席談中討論，應不應該取消經濟適用房這個問題。大家都列出了各種各樣的數據與論據，其實，討論這個問題的前提應當先明確一句話——到底作為人權的組成部分的，應當是居住權還是人們的房産權？如果是居住權，那麼居者有其屋的內涵就應當是讓人人有房住，而如果是指房産權，那麼居者有其屋的內涵就應當理解為讓人人有住房。如果這個問題不能達成共識，那麼對於中國社會住房保障體系的討論就永遠也不可能達成一致的意見。

    所以，在討論一個趨勢之前，我們一定要討論左右這個趨勢的規律。很多人會説，規律都是明擺著的，似乎不怎麼需要討論。但其實這些看似顯而易見的東西，卻往往是我們最常出錯的地方。

    下面説一個例子，建築公司出身的開發商是不是更容易把房地産開發做好呢？我曾經向很多企業問過這樣一個問題。在過去的十年中，在前五年問的時候，多數人都會説是；在後五年問的時候，多數人都會説否。因為，他們看到了很多事實——有很多資深建築公司出身的房地産企業做得並不好。因為看上去建築公司與房地産開發的規律很相似，甚至其工作流程也相當重合，但是，深究下去會發現這是兩個完全不同規律的行業：

    一、在保證品質的前提下，建築施工時一個進度邏輯，越快越好，但房地産開發卻是一個節奏把握邏輯，踩準點比開的快是更重要的，所以房地産公司的老總最要緊的事是觀察形勢，而不是督促進度；

    二、在保證品質的前提下，建築施工是一個成本控制邏輯，而房地産開發則是一個投入産出比邏輯。所以説，建築施工的錢是靠省出來的，而房地産開發的錢是靠賺出來的。對房地産開發而言，多花錢未必是壞事，只要你的錢花到了點子上，就能製造出賣點，反而能賺到更多的錢；

    三、建築工程品質是一個理性評估邏輯，而房地産産品品質則是一個綜合感受邏輯。換言之，要評論一個房子蓋得是否結實是容易的，而結實的房子卻不一定好賣。要想讓房子好賣，還必須在策劃、定位、銷售、物業管理、售後服務等諸多環節下功夫。這都是比單純的建築工程品質複雜得多的綜合感受邏輯。

    看完了以上三個方面，我們就會知道要看清一個規律還真是挺不容易的。有時候我們認為不需要討論的東西，還真得再多問一個為什麼，否則，當我們預測的規律假設是錯誤的時候，我們的預測即是説中了，那也只能説是碰上的，而這種碰上的幾率也肯定是比較低的。我們真得好好想想，應該用什麼樣的規律去預測下半年的房地産走勢。這裡面最關鍵的問題，是我們把房地産看成是一項消費品供應，還是看成一種投資。用這兩種不同的方法觀察下來，得到的結論也是完全不一樣的。

    事實上，投資行為與資産屬性是影響2009年下半年中國房地産走勢的真正規律。因為對於多數購房人而言，在購房行為中更多考慮的，絕不只是解決一個居所，而更多的是考慮一種投資，而對投資漲跌的預測將會直接左右其購房行為。也正是由於這個原因，所以在國外的大學中，房地産專業既不在建築系也不在工程系，而是在金融係。這種院係的劃分其實反映了一種對規律的理解——地産變化的規律的確與資産的漲跌規律是更相近的，而與消費品的供需規律是不那麼一致的。所以，資産屬性對於房地産漲跌規律的影響值得我們進一步探討。

    （轉載于華高萊斯內刊—技術要點《地産觀》，經刪節和改編）

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