■　王桂芳

    俗話説，一鋪養三代，又道，家養店，店養家。我們目前的狀態是“家養店”。

    由於兩年之前幾次錯過良機，上海內環線之內商鋪的價格已是飛漲。我們的財力已拿不下看得上眼的市區約100平方米的商鋪。於是，我們的視線掃向市郊新城。現在買下的商鋪，面積約350平方米，當時售價是每平方米8500元。

    由於商鋪地處市郊，人氣不旺。雖已交房，但短期內還不能收租，從“生鋪”到“熟鋪”估計要三年。如何養鋪，于我們又是一次理財能力的考驗……

    為養鋪，我們家庭資産負債表一下子來了個大“變臉”。

    我們是這樣安排財務的：由於商鋪總價近300萬元，當時手頭的現金流不過240萬元，所以向銀行借貸100萬元（10年期按揭），每月固定要還1.1萬元。去掉首付款200萬元，手上留下40萬元“對付”每月按揭還款及生活雜項。我兼職打工的收入約5000元，其中一半以上也用於衝抵按揭款，總之，家庭每月平均開銷控制在2500元以下。

    上海當時的商鋪價每平方米從5000元到50萬元落差，日租金則每平方米從0.5元到50元不等。估計3年後，我的商鋪租金收入衝抵按揭款後，每月將産生固定的現金流超過5000元，隨著租金水準的提高，2年以後的回報會有一個快速增長期，一般6年之後進入平穩期，到那時，每月的租金收入將超過2萬元。

    每想到“投資”二字，我便馬上聯想到巴菲特投資中石油的案例。選股與選鋪的“經”是相通的。

    我以為，巴老之所以慧眼相中中石油，主要是兩個買點，一是當時該股價值遠高於市場價，即價值嚴重低估；二是該公司每年派現率遠高於銀行存款利率。巴菲特中石油的持倉成本在2元之下，時間不過一年，該股就已經6元多，市盈率不過10倍左右。

    回到“鋪經”，可以套用以上兩個買點。再評價我的商鋪，符合中石油的第一買點，估值偏低，目前已升值50%多；但現金回報短期表現較差，不如中石油的第二買點。以中長線眼光看，5年之後，我們的商鋪或可成為巴菲特中石油版之物業。到那時，我們就可以養老無憂啦。

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