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房市新政,投資拐點?

發佈時間:2010-04-21

 本報記者 易芳

    “這週末準備和老公開車去郊區看房。”“準備投資?”“是啊,賺個第一桶金,現在房價這樣瘋漲。”“但是,到了這個地步,房價是不是已經漲到頭了呢?”4月初,中國各大城市如上述內容的對話隨處可聞。

    4月14,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定了以下政策措施:一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水準。

    新政出臺僅半天時間,北京通州一新盤便爆出均價直降三千的消息。幾天之內,深圳、上海紛紛出現投資者拋盤,北京更出現一浙江投資人單筆20套房産上億元的拋售。

    4月17,國務院再次發出通知,商品住房價格過高、上漲過快的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

    時間回溯到今年1月初,《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》下發後,中國的房地産市場出現了極其積極的變化。全國各地房價以一天三變的趨勢上漲,在北京,達到了四環均價四萬,六環均價二萬的平均水準;而在上海情況差不多也是這樣,進入3月上海不少新樓盤的中小戶型甚至是一日光,也就是一天就賣光了;在海南,房價一天一漲,7萬每平米的房價堪稱瘋狂。

    針對此種現象,從328日到42日,新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論,連續6天發表聚焦房價的新華時評,對房地産當前的問題進行了全方位的解讀。矛頭直指地方政府,痛批當前房地産市場的根源所在——土地財政以及腐敗所釀生的高地價高房價。在這種史無前例的批評力度中,市場各方都早已預期將會有政策出臺,抑制房價的過快上漲。

    因此對於本輪新政,市場分析普遍認為這將是抑制房價強有力的手段。肇始於20079月的上一輪房價下跌,正是在當時二套房貸首付4成、利率1.1新規出臺之後。據北京中原三級市場研究部統計數據顯示,3月北京二手房90平米以上房源比例成交達到了1萬套,佔市場比例達到了35%。據此預測,二手房價格有可能恢復到去年年底的水準,單套每平米下跌3000-5000元。

    市場的聲音和預測如此,但對於想要投資房産的投資者來説,是不是真如文章開頭的對話中所説,房價已經到頭了呢?

    姚先生今年1月在四川投資了一套房産,他認為一線城市的房價絕對價格太高,上漲空間不會太大,而二三線城市的價格漲幅相對較小。這套房産的漲幅從今年初算起已經達到10%左右。對於此次房市新政,姚先生認為,投資房産需要綜合著眼,結合價格、地段、戶型等等,跟時點政策的關係不是太大,因為我不是指望短期價格暴漲的那種投資者,只在一個階段找性價比合適的。國家現在是遏制房價漲幅過快,因此房價短期內可能有會比較大幅度的震動,尤其是地段不好的房子。就拿北京來説,二環內和五環外的房子現在都有34萬的,後者的風險就要大很多。2008年那一輪調整,四環附近的很多房子跌幅都超過50%,但二環裏的基本都比較穩定。總之從整體來説,向十年二十年的長遠發展看,我認為房價終究還是會漲的。

    我愛我家企劃副總裁胡景暉認為:政策出臺後,多數購房人將會産生觀望情緒,需求有所降低後,開發商和二手房業主將會回歸理性賣房,對於平抑房價將會起到積極作用。

    與此對應也有專家持不同觀點,全國政協委員、經濟學教授郭松海表示,新政會起到一定作用,但不一定會遏制太多的需求。房價可能會減緩上漲速度,但不會有大幅度的下跌。

    潘石屹18日在接受媒體採訪時,將此新一輪樓市調控喻為西伯利亞寒流,認為短期內樓市出現拐點已為期不遠,商品住房的成交量會迅速下降。而價格如何變化,未來一個月時間就可以見分曉。