■　本報記者　張小雅

    10月底，于先生接到某國有商業銀行客戶經理髮來的短信，上面告知該銀行正在銷售一款房地産類信託理財産品。一直對此關注的于先生馬上回電進行諮詢：“這款産品收益率現在有多少？抵押率是多少？哪個信託公司的？”

    挂斷電話，于先生已經決定購買這款預期年收益率為8.5%-10%的産品了。他告訴記者，自己關注這類産品已經有一段時間了，其預期年化收益率較上半年已經提高了2-3個百分點，達到8%-10%，“而且這個産品抵押率很低；從信託公司的過往兌付情況看，風險也在自己可承受範圍內。最近半個月，我周圍不少人都已經或打算購買了。”

    房地産類信託理財産品為何突然火爆？記者採訪了建設銀行北京市分行産品團隊的小陳。他告訴記者，目前這類産品都是滾動成立、滾動銷售，更新快、賣的也快。如此吸引投資者主要是因為其預期年化收益率較之其他銀行理財産品高出許多。雖然這類産品的認購門檻都在100萬以上，但投資者依然踴躍。

    據普益財富統計，三季度房地産類信託産品的發行數量是128款，佔比32.94%。其數量創下2009年以來單季度新高，並超越證券投資與工商企業領域産品，首次成為集合資金信託的最主要類型。“並且這種‘供銷’兩旺的狀態在近期內不會有改變。”小陳接著分析，“在銀行貸款緊縮的情況下，對於現金流有需求的房地産企業基本都會選擇信託渠道融資。雖然融資成本較高，但方便、快速，是性價比僅次於銀行貸款的融資渠道。”

    小陳的説法也得到了信託公司工作人員的認同。金谷信託的一位客戶經理表示，“新國五條”之後，政府在20多天的時間連續出臺了加息、調高存款類金融機構人民幣存款準備金率等貨幣調控措施，使得房企面臨的資金鏈問題更加嚴峻。“調高準備金率令企業和個人貸款難度增加，但借貸成本並沒有上升；而加息則令貸款人的成本增加，令其考慮風險上升因素而謹慎借貸。不過從兩方面看，房地産企業的借貸融資渠道已經收緊很多了。這也是房地産類信託理財産品的預期年化收益率在近期推高的原因，説明房企的融資需求越來越迫切了。”

    10月27日，央行公佈的第三季度金融機構貸款投向統計報告也表明，房地産貸款增速處於回落趨勢。且據央行上海總部及北京營業管理部的統計，房貸新政出臺後，京滬等地房地産類貸款總體呈現放緩態勢。

    而房地産企業另一重要的輸血渠道，股市融資也受到阻隔。10月份，證監會公佈暫緩受理房地産開發企業重組申請。據安邦諮詢統計顯示，截至11月9日，房地産行業今年在一級市場上的融資總額為153.61億元，其中，增發52.61億元，債券發行101億元。首發、配股和可轉債三種融資渠道均無斬獲。這些數字與往年相比已經明顯縮水。2009年，房地産行業在資本市場共融資1218.35億元。即便在房地産政策緊縮的2008年，房地産行業募資總額也高達898.11億元。截至11月14日，已經有招商地産、世茂股份和中天城投等房地産上市公司推遲或放棄了再融資計劃。

    “在政策緊縮情況下，信託是房企籌集資金最重要的渠道。但房企借道信託融資支撐資金鏈運轉，如果依然造成房地産開發過熱，削弱了樓市調控預期效果，政府肯定會採取干預。一旦這條渠道也被封鎖，房企可能會通過民間借貸或其他渠道籌集資金。到時，政府監管會更加艱難。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，“融資方給予投資者高額收益的前提是，房地産項目是否能順利産生預期的現金流，也就是和房企的銷售情況密切相關。”據11月11日國家統計局公佈的房地産運作數據顯示，10月份全國商品房銷售面積環比下降11.2%，商品房銷售額環比下降7.7%，當月房地産開發投資和房屋新開工面積也出現不同程度的環比下滑。業內人士預計，房企會在明年1月份才能感受到資金鏈短缺帶來的“寒流”，屆時房地産類信託理財産品的風險也將加大。