展望2021年，住房租賃將成為發展重點。在加快形成以國內大迴圈為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展格局下，消費升級和內需擴大都將給住房租賃市場帶來新的發展機遇。一方面，多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度將促進住房租賃市場持續健康發展；另一方面，政府在財政、稅收等層面的支援，以及對租賃行業監測力度的加大，都將進一步促進住房租賃市場良性迴圈。結合疫情防控常態化的影響，預計住房租賃市場將呈現“走勢平穩”和“局部分化”的態勢。

 

 

 

全國租賃指數運作情況

圖1　近三年全國租賃指數運作圖

圖2　近三年全國租賃指數同環比運作圖

圖3　2020年全國百城租賃指數同比分佈圖

表1　2020年12月全國百城租賃指數

注：表格中為建設銀行100城指數，帶*為住建部試點城市

2020年，全國租賃指數同比漲0.49%，整體運作情況可以用“整體走勢較弱、部分月份下跌、季節性波動明顯”來總結。近12個月平均環比漲幅為0.04%，弱勢特徵明顯。1-2月份，受疫情影響，租賃指數同比分別下跌0.10%和0.43%；3-4月份加速復工復産，租賃指數有所反彈，分別上漲1.28%和0.61%；5-8月份，雖線下生活消費類服務業加速恢復，但因疫情影響就業市場，畢業季租賃高峰爽約，租賃需求滯後，租賃指數同比連續4個月下跌，分別為-0.19%、-0.71%、-0.49%、-0.35%；9-10月份，高校畢業生相繼進入租賃市場，加之三季度經濟反彈，居民收入增幅在本季度轉正，一定程度激活了租賃市場需求，租賃指數同比上升1.68%；11-12月份，進入租賃市場傳統淡季，租賃指數同比漲幅降至0.49%。

從同比情況看，2020年百城共有35城的租賃指數同比上漲，廈門（6.22%）、鹽城（6.08%）、南京（5.12%）、金華（4.78%）、福州（4.69%）漲幅居前。其中，東莞、濟寧、瀋陽、無錫、廈門5個城市保持了同比連續上漲30個月以上的態勢。其餘65個城市租賃指數同比有不同程度下跌，其中，北海（-17.43%）、遵義（-8.35%）、赤峰（-7.48%）、哈爾濱（-7.01%）、威海（-6.42%）跌幅居前。（表1）

展望2021年，住房租賃將成為發展重點。我國租房人口多，住房租賃市場規模大，人們改善居住品質的需求強勁。在加快形成以國內大迴圈為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展格局下，強大的內需潛力將給租賃市場帶來新的發展機遇。一方面未來參與到租賃行業的企業會增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增加，以滿足不斷增長的租賃需求；另一方面政府會進一步加大對租賃行業的監測力度，並給予財政、稅收等層面的支援。結合疫情管控常態化的影響，預計租賃指數整體將呈現“走勢平穩”和“局部分化”的態勢。

 

 

 

一二三線城市租賃指數運作情況

2020年，一線城市租賃指數呈現緩慢上行態勢，同比上漲2.25%；二線城市租賃指數走勢波動，同比微漲0.48%；三線城市租賃指數先漲後跌，同比下跌1.15%。在疫情初期的1-2月份，一線、二線城市租賃指數同比分別下跌1.44%和1.13%。每年節後“返工潮”期間，本該是住房租賃市場的小高峰，比如2019年同期一線、二線城市租賃指數同比分別上漲7.90%和8.36%，但2020年一線、二線城市受疫情影響，人員延期返程，租賃指數下跌明顯；而三線城市租賃指數同比上漲1.37%（2019年同期上漲4.76%）。3-12月份，一線城市租賃指數同比連續10個月上漲，12月末同比上漲2.25%；二線和三線城市租賃指數同比走勢波動，12月末同比分別上漲0.48%和下跌1.15%。這表明，隨著疫情防控常態化和全面推進復工復産工作，一線城市住房租賃市場快速回暖，二線城市住房租賃市場穩中有升，三線城市住房租賃市場則開始回落。

從租金均價上看，2020年末，一線城市租金均價為75.59元/平方米·月；二線城市租金均價為29.94元/平方米·月；三線城市租金均價為18.69元/平方米·月。

 

 

 

三大城市群租賃指數運作情況

圖4　近三年三大城市群租賃指數運作圖

2020年全年，受北京及環京房價下跌、流動人口疏解和疫情防控力度大等因素影響，京津冀租賃指數自5月份連續8個月同比下跌，12月末同比下降0.56%；長三角城市群中上海、寧波等核心城市房價反彈，人口持續流入，加上復工復産較快等因素的影響，租賃指數2020年各月均同比上漲，全年上漲2.79%；珠三角住房租賃市場整體平穩上升，租賃指數自8月份同比連續上漲，但漲幅不斷收窄，全年上漲0.18%，弱于長三角。

從環比走勢來看，受突發疫情影響，2月份京津冀、長三角租賃指數環比漲幅（0.29%、0.73%）弱于2019年同期（2.26%、1.24%），珠三角租賃指數環比漲幅（0.92%）高於2019年同期（0.68%）；3-8月份，加速復工復産，外來務工人員陸續返城，三大城市群商品房市場開始回暖，租賃指數基本呈現環比轉正，但是京津冀表現弱勢，期間有漲有跌；進入9月份，京津冀連續4個月下跌，三大城市群均開始轉入弱勢。

從分面積維度指數看，京津冀各面積維度租賃指數都下跌，120-144平方米同比跌幅最大達1.38%（2019年同期上漲2.72%，在各面積維度中漲幅最大），這在一定程度上表明，受嚴控境外人員進京等政策影響，大面積住房租賃需求受到衝擊更大。長三角各面積維度租賃指數均上漲，且漲幅比較平均，這表明受近年各區域內城市間互聯互通加強等因素影響，各類型租賃需求都有所攀升。珠三角各面積維度租賃指數分化明顯，120平方米以上租賃指數上漲，這表明一方面受益於國家大力發展粵港澳大灣區，灣區人才加速流動帶來了租賃需求；另一方面受疫情影響，海外人士（在國外留學創業的華人）回流也帶動大面積、高端住宅租賃需求增長。

從租金均價上看，京津冀租金均價最高，為54.03元/平方米·月；長三角為46.28元/平方米·月；珠三角為47.24元/平方米·月。

 

 

 

重點城市分析

2020年，北上廣深四大一線城市租賃指數“一跌三漲”。其中，北京下跌1.16%，上海、廣州、深圳租賃指數分別上漲3.98%、2.09%和2.21%。15個新一線城市租賃指數“七漲八跌”。七漲為：南京（5.12%）、成都（4.03%）、西安（1.84%）、天津（1.25%）、杭州（1.12%）、東莞（0.67%）、瀋陽（0.61%）；八跌為：佛山（-3.34%）、鄭州（-2.83%）、青島（-1.97%）、重慶（-1.01%）、武漢（-0.99%）、合肥（-0.71%）、蘇州（-0.41%）、長沙（-0.38%）。

北京

2020年末北京市租賃指數同比下降1.16%，為2015年開始連續5年上漲後的首次下跌。縱觀全年，指數同比自7月份開始連續6個月下跌，環比自4月份開始連續9個月下跌，近12個月平均環比為-0.10%。行政區方面，指數同比上漲前三區為海澱區（3.83%）、密雲區（2.49%）、房山區（2.10%），指數同比降幅超過3%的為通州區（-3.85%）、豐台區（-3.58%）。其中，豐台區受 “新發地疫情”影響，指數從6月份的283.71下降至9月份的277.71，3個月降幅2%。從租金均價看，北京市租金均價仍居全國首位，西城區、東城區（兩者均屬中央商務區）和海澱區持續保持在月均每平百元以上。數據表明，2020年北京市住房租賃市場受首都疫情全年嚴控、疊加傳統畢業季旺季不“旺”等影響，整體走勢“穩中微降”。

上海

2020年末上海市租賃指數同比上漲3.98%，連續11年上漲，但相比2015年增速高峰值（16.7%）漲幅明顯收窄。縱觀全年，指數同比自3月份以來連續10個月上漲，環比自9月份以來連續3個月下跌，12月份止跌回升漲1.62%，近12個月平均環比為0.34%。行政區方面，所有區租賃指數均同比上漲，虹口區（7.6%）、寶山區（6.61%）和青浦區（6.23%）漲幅居前三，長寧區（0.51%）漲幅最低。從租金均價看，核心區黃浦區、靜安區、長寧區租金均價過百。數據表明，因嚴控境外疫情輸入，對租賃人群中外籍人士佔比較大的長寧區和靜安區租賃市場影響大，2020年上海市住房租賃市場呈現“整體上漲、核心地區偏弱”走勢。

廣州

2020年末廣州市租賃指數同比上漲2.09%，最近10年僅2016年下跌，2017年漲幅最大達12.54%。縱觀全年，指數前4個月同比下跌，後8個月僅8月份同比小幅下跌（-1.31%），環比各月漲跌互現，6月至12月環比漲跌幅相對平穩（在1%以內），近12個月平均環比為0.25%。行政區方面，分化明顯，其中黃埔區漲幅最大（8.11%），越秀區跌幅最大（-1.20%）。從租金均價看，與京滬深不同，廣州各區月均每平超過60元的只有越秀區和天河區。數據表明，隨著公共交通的改善，黃埔區承接了更多中心城區的外溢租賃需求。廣州市住房租賃市場受疫情影響有限，整體呈現“前冷後熱”格局。

深圳

2020年末深圳市租賃指數同比上漲2.21%，近4年連續上漲，漲幅逐年收窄，2017年漲幅最大（14.49%）。縱觀全年，指數同比自6月份以來連續7個月上漲，環比自6月份以來連續6個月下跌，12月止跌回升漲0.54%，近12個月平均環比為0.2%。行政區方面，指數同比漲幅前三區分別是龍崗區（4.29%）、寶安區（3.4%）、龍華區（2.78%），僅羅湖區（-0.22%）、坪山區（-0.01%）微跌。從租金均價看，租金過百區域有南山區（科技中心）和福田區（金融中心）。近年來，深圳人口持續流入，新增人口中應屆生和各類人才佔比高，疊加特區40週年政策紅利，租賃市場需求旺盛。數據表明，2020年深圳市住房租賃市場受疫情影響較小，整體走勢“平穩上漲”。

武漢

作為全國受疫情影響最大的城市，2020年末武漢市租賃指數同比下跌0.99%，連續兩年下跌。從全年看，指數同比波動明顯，環比自5月起連續下跌後於四季度企穩，近12個月平均環比為-0.05%。行政區方面，洪山區（0.45%）、漢陽區（0.28%）、武昌區（0.02%）三區租賃指數漲幅居前，黃陂區（-8.15%）、青山區（-7.77%）和東西湖區（-7.40%）跌幅居前。從租金均價看，武漢市租金均價為28.26元/平方米·月，在新一線城市中，居於中位。數據表明，武漢市住房租賃市場受到疫情衝擊明顯，疫情高峰期後政府出臺了所有扶持政策，但是租賃市場需求不旺，租賃指數整體走勢較弱。

杭州

2020年末杭州市租賃指數同比上漲1.12%，自2010年以來持續上漲並在2017年漲幅達到峰值（20.5%）。縱觀全年，指數同比波動幅度很小，保持在2%左右；環比呈上下走勢波動，近12個月平均環比為0.12%。行政區方面，全市大部分區域租賃指數上漲，上城區(8.32%)、余杭區（5.04%）和臨安區（4.64%）三區租賃指數同比漲幅位居前三，僅濱江區（-2.81%）和蕭山區（-2.59%）下跌。從租金均價看，杭州市租金均價在新一線城市中位居首位為49.43元/平方米·月。數據表明，杭州市住房租賃市場雖受疫情管控和年底長租公寓爆雷的影響，但城市人口持續流入，租賃需求依然比較旺盛，租賃指數全年各月同比呈現小幅波動的態勢。

成都

作為成渝經濟圈核心城市和西南地區重要的經濟中心，2020年末成都市租賃指數同比上漲4.03%，自2019年下跌後重回上升軌道。從全年看，指數同比前8個月下跌、後4個月上漲，環比小幅震蕩，近12個月平均環比為0.34%。行政區方面，指數同比上漲前三區為都江堰區（9.09%）、龍泉驛區（6.79%）和雙流區（5.66%）。從租金均價看，成都租金均價30.74元/平方米·月，在新一線城市中位居第四。其中，武侯區、錦江區即將突破月每平四十元大關。數據表明，成都市租賃指數在新一線城市中漲幅靠前，受成渝城市群規劃發佈的利好帶動，人口流入較多，租賃市場相對活躍。年底郫都區出現了零星疫情，但對住房租賃市場整體影響較小。

 

 

 

建行住房租賃價格指數穩中有降，區域分化明顯

□　虞曉芬

建行住房租賃價格指數顯示，2020年全國百城租賃指數整體走勢穩定、部分月份下跌（全年同比為0.49%，近12個月平均環比為0.04%）。建行租賃指數全年同比與二手住宅銷售價格指數①整體上漲的走勢（全年同比為6.3%，近12個月平均環比為0.54%）形成反差。1月份，疫情爆發，全國租賃指數同比下跌；2月份，受疫情影響，人員延遲返程，租賃指數下跌幅度擴大；3-4月份，復工復産加速，租賃指數有所反彈；5-8月份，服務業生産指數累計同比增速-3.6%，社會消費品零售總額累積同比增長-8.6%，消費信心不強，對租賃市場産生影響，租賃指數同比連續下跌；9-10月份，經濟反彈，全國城鎮調查失業率降低至5.3%，三季度企業景氣指數（121.2）回到2019年同期水準，全國居民每人平均可支配收入累計增長三季度轉正，租賃指數同比上升1.68%；11月份進入傳統租賃淡季，疊加年底疫情零散出現，租賃指數開始下跌，全年同比漲幅收窄至0.49%。根據國家統計局發佈數據， CPI中居住類居民消費價格指數從3月份起連續9個月同比下跌，建行租賃指數變動與CPI中指標值基本一致。

2020年，租賃指數整體呈弱勢走勢。拉長週期來看，2016-2018年國家大力扶持租賃市場，各地扶持規模化租賃的政策頻頻出臺，長租公寓擴張房源，租金上漲壓力較大，租賃指數同比漲幅從2016年的0.30%上升到2017年的5.36%，2018年漲至7.93%的高點。2019年，“房住不炒”開始落地，房價漲幅開始趨緩，疊加前期去杠桿、環保攻堅等影響，經濟增速和居民收入增幅開始下行，而資本市場對長租公寓的追捧力度下降，下半年長租公寓爆雷數量增多，租賃指數同比漲幅驟降為0.15%。2020年，租賃指數漲幅為0.49%，預計租金水準已觸及階段性頂部。

展望2021年，受冬季疫情影響，年初租賃指數環比將穩中趨跌。同時，隨著疫情發生後寬鬆政策的逐步退出，而租賃供給側改革加速推進，預計2021年全年租賃指數總體呈現走勢平穩、城市分化的特徵。

未來，預計市場供需格局趨於緩和，租客掌握更多主動權和議價空間，全國租賃指數將告別前期快速上漲，轉向觸底後平穩和城市間分化的走勢。2020年底，中央經濟工作會議明確提出“解決好大城市住房突出問題”。住房租賃發展要加大供需雙側改革力度，一方面，是要加強租賃市場監測、秩序整頓，平抑市場租金波動和炒作行為；另一方面，要增加供應規模，比如擴大保障性租賃住房供應、大力發展長租房市場、鼓勵集體土地建設租賃住房、企業利用自有用地建設租賃住房等，這些都有利於分流商品房租賃需求，保持租金穩定。

（作者係浙江工業大學中國住房和房地産研究院院長，中國房地産估價師和房地産經紀人學會副會長）

注：①國家統計局70個大中城市二手住宅銷售價格指數

 

 

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