2021年二季度，建設銀行全國住房租賃價格指數（以下簡稱“租賃指數”）持續回升，呈現“指數平穩增長、環比漲幅趨緩、租金水準穩定”的特徵。從一二三線城市看，租賃指數同環比均上漲，一二三線城市環比漲幅較一季度有所收窄；一二線城市同比漲幅較一季度擴大，三線城市同比止跌回升。從三大城市群看，租賃指數均呈現同比漲幅擴大的趨勢。重點城市方面，北上廣深四大一線城市租賃指數同比集體上漲，15個新一線城市租賃指數漲多跌少。

在擴大內需、促進消費與打造“雙迴圈”增長新格局的政策背景下，國家多次強調解決好大城市住房問題，增加保障性租賃住房、長租房、公租房等供應，滿足新市民、青年人的住房需求，租賃市場將持續迎來發展機遇。同時，房地産調控政策趨嚴，熱點城市前期大規模自持或配建租賃地塊逐步進入市場，實現租賃需求分流，租賃預期得到引導，將有助於租金保持穩定。綜合來看，預計下半年租賃指數整體將呈現平穩態勢。

全國租賃指數運作情況

圖1　近三年全國租賃指數運作圖

圖2　近三年全國租賃指數同環比運作圖

從圖1和圖2來看，2021年二季度，全國租賃指數同比上漲4%，指數持續回升，且幅度加大，運作情況可以用“指數平穩增長、環比漲幅趨緩、租金水準穩定”來總結。同時，旅遊、餐飲、娛樂等産業在疫情發生後期明顯復蘇，疊加熱點城市房價反彈等因素的利好影響，租賃需求呈恢復性增長。從同比情況來看，今年4-6月同比分別上漲2.49%、3.83%和4.00%，季度同比漲幅比一季度1.2%擴大，主要受2020年新冠肺炎疫情造成的低基數效應和傳統租賃旺季影響；從環比情況來看，受一季度房價上漲、擴大內需政策因素影響，租賃指數環比連續3個月呈現上漲趨勢，分別為0.16%、1.24%和0.47%，但季度環比漲幅收窄，可能與今年上半年房地産調控政策趨嚴，各地加強仲介市場秩序整頓等因素相關。

表1　2021年6月全國百城租賃指數

注：表格中為建設銀行100城指數，帶*為住建部試點城市

從表1百城同比情況來看，2021年二季度末，共有71個城市的租賃指數同比上漲，上漲城市數量相比一季度末增加了32個。其中，廈門（14%）、上海（11.3%）、成都（10.7%）、三亞（9.45%）、杭州（9.14%）漲幅居前。共有6個城市保持了同比連續30個月以上的上漲態勢，分別為鹽城、泰安、無錫、東莞、濟寧、廈門。其餘29個城市同比均有不同程度下跌，北海（-16.71%）、赤峰（-5.13%）、遵義（-4.62%）、湛江（-4.18%）、溫州（-3.75%）跌幅居前。住建部財政獎補試點24個城市中，廈門（14%）、上海（11.3%）、成都(10.7%)漲幅居前，武漢（-2.84%）、南寧（-2.19%）、鄭州（-1.84%）跌幅居前。保障性租賃住房的40個試點城市中，廈門（14%）、上海（11.3%）、成都(10.7%)、杭州(9.14%)、合肥（7.71%）漲幅居前，武漢（-2.84%）、南寧（-2.19%）、鄭州（-1.84%）跌幅較多。

從百城環比情況看，2021年二季度末，共有78個城市的租賃指數環比上漲，上漲城市數比上季度末增加了40個。其中，哈爾濱（1.69%）、北京（1.67%）、重慶（1.43%）、泰州（1.35%）漲幅居前；北海（-2.99%）、湛江（-0.81%）、遵義（-0.65%）、江門（-0.62%）跌幅居前。從近12個月的平均環比情況看，廈門（1.1%）、上海（0.9%）、成都（0.86%）漲幅居前，北海（-1.5%）、赤峰（-0.43%）、遵義（-0.39%）跌幅居前。住建部財政獎補試點24城中，僅有武漢（-0.2%）、廣州（-0.02%）下跌，其餘城市環比均上漲，其中，北京（1.67%）、重慶（1.43%）、廈門（1.09%）漲幅居前。保障性租賃住房的40個試點城市中，東莞（-0.24%）、武漢（-0.2%）、西寧（-0.05%）、廣州（-0.02%）環比下跌，其餘城市環比均上漲，其中，哈爾濱（1.69%）、北京（1.67%）、重慶（1.43%）漲幅居前。

從百城租金均價看，二季度共有72個城市租金均價環比漲幅在1%-3%內波動，28個城市在1%以內波動，租金水準變化相對穩定。

在擴大內需、促進消費與打造“雙迴圈”增長新格局的政策背景下，國家多次強調解決好大城市住房問題，增加保障性租賃住房、長租房、公租房等供應，滿足新市民、青年人的住房需求，租賃市場將持續迎來發展機遇。同時，房地産調控政策趨嚴，熱點城市前期大規模自持或配建租賃地塊逐步進入市場，實現租賃需求分流，租賃預期得到引導，將有助於租金保持穩定。綜合來看，預計下半年租賃指數整體將呈現平穩態勢。

一二三線城市租賃指數運作情況

圖3　近三年一二三線城市租賃指數運作圖

2021年二季度，一二三線城市租賃指數環比同比均上漲。其中，一線城市租賃指數環比上漲2.69%，同比上漲7.84%；二線城市租賃指數環比上漲2.05%，同比上漲3.59%；三線城市租賃指數環比上漲0.68%，同比上漲0.48%。與上一季度相比，從環比來看，一二三線城市漲幅有所收窄；從同比來看，一二線城市漲幅較一季度擴大，三線城市同比止跌回升。

一線城市租賃需求旺盛，租賃人群規模大，二季度受高校畢業季影響（2020年受疫情影響，高校畢業租賃旺季有推後的跡象），加之畢業生人數再創新高，租賃需求大量釋放，二季度租賃指數同比漲幅上漲7.84%，漲幅比一季度擴大1.13%，但一線城市去年率先調控商品房市場，整頓仲介市場秩序，調控效果開始顯現，租賃指數環比漲幅在二季度收窄；二線城市受2020年低基數驅動，疊加吸引人才效果顯現，租賃指數同比回升明顯，漲幅從一季度的0.27%擴大至3.59%，而隨著二線城市調控政策頻出，租賃指數環比逐步收窄；三線城市租賃指數同比實現止跌回升（一季度為下跌1.61%），環比漲幅收窄，從一季度的1.43%降至二季度的0.68%，租賃指數繼續上漲的動力不足。三線城市租賃市場存在一定分化，大多數三線城市租賃指數環比穩定或下跌，旅遊類三線城市（大理、三亞等）明顯復蘇，城市群輻射範圍內部分三線城市（揚州、鎮江等）租賃市場受核心城市需求外溢影響開始回暖，少數三線城市（唐山、徐州等）受棚改滯後等因素的推動，租賃市場平穩運作。

從租金均價上看，二季度，一線城市租金均價為80.01元/平方米·月，二線城市租金均價為30.99元/平方米·月，三線城市租金均價為18.58元/平方米·月。相較于一季度，一二三線城市租金均價都微幅上漲。

三大城市群租賃指數運作情況

圖4　近三年三大城市群租賃指數運作圖

2021年二季度，三大城市群租賃指數均呈現同比漲幅擴大的趨勢。其中，京津冀租賃指數同比上升3.31%，環比上升3.04%，告別去年下降的趨勢，連續兩個季度增長；長三角租賃指數同比上漲6.8%，環比上漲2.11%，延續上漲走勢；珠三角租賃指數同比上漲4.39%，環比上漲1.4%。

二季度，京津冀租賃指數環比漲幅擴大，同比連續兩個季度上漲。首先，一季度北京大興和河北石家莊等地新冠肺炎疫情復發，疊加去年北京及環京房地産市場繼續回調，租賃指數延續下跌態勢；其次，二季度疫情控制良好，返程明顯增加；再次，北京商品房市場反彈，帶動京津冀商品房市場回升，多種因素影響下租賃指數持續回升。長三角租賃市場走勢較強，受長三角一體化進程加速等因素的影響，租賃指數同比保持連續七個季度正增長。珠三角租賃市場基本穩定，受去年下半年以來深圳、東莞、廣州等城市房價上漲影響，今年一季度租賃指數環比漲幅攀升至2.36%，但二季度環比回落至1.4%。數據表明，珠三角核心城市實施密集調控、整治市場秩序的成效逐漸顯現，租賃指數在前期上漲較快後實現慣性回落。

從租金均價上看，二季度京津冀租金均價最高，為54.80元/平方米·月，同比微漲1.01%，告別連續四個季度下跌態勢；長三角為47.73元/平方米·月，環比微漲0.99%，同比上升4.72%，環比繼續保持上漲態勢，但漲幅不斷收窄；珠三角為50.81元/平方米·月，較一季度環比漲幅收窄，從5.59%降至1.86%，同比從一季度的6.79%上升至6.86%，同比繼續上升的動力不足。

重點城市分析

2021年二季度末，北上廣深四大一線城市租賃指數同比集體上漲，北京、上海、廣州、深圳分別上漲5.64%、11.3%、6.87%和6.48%。15個新一線租賃指數漲多跌少，其中，廈門（14%）、成都（10. 7%）、杭州（9.14%）、合肥（7.71%）、西安（7.46%）、重慶（6.74%）、南京（5.14%）、蘇州（4.6%）、長沙（4.04%）、青島（2.73%）、佛山（1.56%）、東莞（0.52%）上漲，武漢（-2.84%）、鄭州（-1.84%）、瀋陽（-0.74%）下跌。

北京　二季度末，北京市租賃指數同比增長5.64%，連續三個季度同比下跌後首次正增長；指數環比上漲5.27%，連續兩個季度上漲，且為近5年來單季度最大的環比漲幅，近12個月平均環比為0.46%。行政區方面，所有區租賃指數同比均上漲，指數同比上漲前三區為海澱區（8.70%）、西城區（7.82%）、密雲區（7.19%）。海澱區、西城區集中了最優質的教育和醫療資源、交通便利，受到家長及畢業生的青睞，其中，海澱區已出現連續七個季度指數同比上漲，且漲幅較大。從租金均價看，北京市租金均價仍居全國首位，同比漲幅為2.15%。西城區、東城區、海澱區和朝陽區租金均價都在百元/平方米·月以上。數據表明，隨著今年北京商品房市場回升，加上二、三季度畢業租賃旺季到來，租賃市場有望延續反彈態勢。不過，近年來北京加大租賃地塊供應，集體土地建設租賃住房，穩租金的房源相繼上市，疊加近期北京嚴厲整治仲介市場，降溫學區房，未來北京租金水準將繼續呈現穩定和承壓的態勢。

上海　二季度末，上海市租賃指數同比上漲11.3%，連續4年二季度上漲，也創下近5年來的漲幅新高；指數環比上漲2.18%，環比漲幅有所回落，近12個月平均環比為0.9%。行政區方面，所有區租賃指數同比均上漲，其中，八個區漲幅超過10%，漲幅前三為虹口區（17.9%）、寶山區（16.08%）、楊浦區（16.06%），漲幅均有所增長。從租金均價看，二季度上海市租金均價為82.35元/平方米·月，同比上漲7.55%，租金均價最高且超過百元/平方米·月的是黃浦區（122.47/平方米·月）、長寧區（114.47/平方米·月）、靜安區（106.66/平方米·月）、徐匯區（100.49/平方米·月）、虹口區（100.33/平方米·月）。數據表明，虹口區和楊浦區指數和租金同比都明顯上漲，新房供應少、租賃需求旺盛、疫情影響下的低基數是主要原因；青浦區、松江區是週邊長三角一體化和上海重點建設的五大新城主要區域，租賃市場比較活躍，租金均價在低基數上明顯上漲。整體來看，中心區高端租賃市場和週邊（包括青浦和松江在內的5大新城）中低端房源均保持高熱度，中心區租賃市場穩定的同時，週邊新城成為新的租賃發展區域。

深圳　二季度末，深圳市租賃指數同比上漲6.48%，漲幅創2019年二季度以來新高；指數環比上漲1.28%，近12個月平均環比為0.53%。行政區方面，所有區租賃指數均同比上漲，漲幅最大的是龍華區（11.2%）、福田區（8.72%）和南山區（8.09%）。從租金均價看，深圳市租金均價為84.09元/平方米·月，位居全國第二，漲幅高達3.14%，全市租金均價最高的是南山區（112.92元/平方米·月），第二是福田區（112.09元/平方米·月），第三是羅湖區（90.14元/平方米·月）。數據表明，深圳高新企業集中，生産生活服務業活躍，年輕人佔比高，經濟恢復情況良好，高低兩端市場相對穩定。高端需求旺盛表現為南山區、福田區租金均價和租賃指數繼續攀升；中低端也很活躍，表現在租賃需求開始向北部的龍華區、東部的龍崗區、坪山區等租金較低的區域轉移，深圳市住房租賃市場呈現“整體較為旺盛”的格局。

廣州　二季度末，廣州市租賃指數同比上漲6.87%，漲幅創近4年來二季度新高；指數環比上漲1.7%，近12個月平均環比為0.56%。行政區方面，各區租賃指數均同比上漲，其中，漲幅居前的既有近年來人口增長較多，2020年及今年一季度房價上漲較快區域，如黃埔區（14.36%）、南沙區（8.29%）；也有中心區CBD區域，如天河區（9.44%）；還有週邊低租金、低房價區域，比如增城區（13.5%）。從租金均價看，廣州市租金均價為52.49元/平方米·月，同比上漲5.55%。數據表明，中心區對就業的集聚能力強，天河區是高收入人群就業集聚的區域，高端租賃需求旺盛；黃埔區、南沙區等作為産業新區，近年來人口大量流入，新興産業加速落地，並與中心區互聯互通，舊改加速推進，租賃需求旺盛，租金水準上漲。由於海量供應加上城中村租賃市場發達，廣州租賃市場呈現“供需兩頭旺盛、租金低位運作”的態勢，租賃指數走勢趨於平穩。

鄭州　二季度末，鄭州市租賃指數同比下跌1.84%，跌幅居新一線城市第二位（僅低於武漢），連續十個季度同比下跌；指數環比上漲0.39%，連續兩個季度環比正增長，整體呈現下跌態勢，但環比開始止跌，近12個月平均環比為-0.15%。行政區方面，除了鄭東新區，其他七個區的租賃指數、租金均價均下跌。從租金均價看，二季度鄭州市租金均價為25.73元/平方米·月，同比下跌1.79%。數據表明，鄭州新房銷售量較大，開始轉化為二手住房和租賃市場供應，考慮到目前鄭州二手住房價格表現弱勢，租賃市場短期內還將處於探底過程，反彈勢能不足。“七普”數據顯示，鄭州十年間常住人口增加397.4萬人，增量居全國第五，並躋身千萬人口城市，只要加以規範和引導，低租金優勢將轉化為租賃市場發展的動力，預計三、四季度鄭州租賃市場將會呈現漸進築底的走勢。

杭州　二季度末，杭州市租賃指數同比上漲9.14%；二季度環比漲幅達到5.61%，均創下2017年下半年以來最大季度漲幅，近12個月平均環比漲幅為0.75%。行政區方面，租賃指數同比上漲前三為上城區（14.44%）、濱江區（13.74%）、下城區（12.14%），三區均為主城區且出現連續兩個季度回升。從租金均價來看，二季度杭州市租金價格為53.25元/平方米·月，同比上漲7.97%，連續四個季度同比上漲，首次超過廣州排全國第四。數據表明，受2020年新冠肺炎疫情衝擊疊加，杭州長租公寓陷入困境，導致去年上半年杭州租賃市場回落，形成低基數，再加上近年來杭州人口流入多，高學歷人才涌入，推動今年上半年中心區租賃市場回暖。但相比中心區，其他區域租賃指數和租金價格均比較穩定。未來，隨著杭州大規模建設藍領公寓、保障性租賃住房，加上商品房市場回落，租賃指數和租金價格走勢將趨於穩定。

重慶　二季度末，重慶市租賃指數同比上漲6.74%，結束了連續八個季度下跌的走勢；指數環比上漲2.42%，近12個月平均環比為0.55%。行政區方面，除了涪陵區下跌0.76%，其餘15個區同比上漲，其中，渝中區、九龍坡區、渝北區等中心城區房價上漲，租賃市場快速復蘇，租賃指數呈現8%-10%的漲幅。從租金均價看，重慶市租金價格為27.2元/平方米·月，在新一線城市中租金水準排第九，同比上漲7.13%，也是近八個季度以來的首次上漲。數據表明，隨著房價反彈，重慶市租賃市場跌幅收窄，中心區弱勢走穩，但由於重慶二手房供應規模大，新房還在源源不斷向二手房和租賃市場轉換，預計下半年重慶租金上漲勢頭延續動能不足，特別是前期新房大量供應的萬州區、合川區等週邊區域，租金可能下跌。

建行住房租賃價格指數低基數反彈，良性發展態勢愈加清晰

■　李宇嘉

建行住房租賃價格指數顯示，2021年二季度全國100城租賃指數呈現“指數平穩增長、環比漲幅趨緩、租金水準穩定”的特徵。二季度百城租賃指數延續一季度反彈的態勢，6月份租賃指數同環比上漲城市數均有所增加，71個城市租賃指數同比上漲，比一季度增加32個城市，也明顯高於2020年末的35個。與此同時，一二三線城市、長三角、珠三角租賃指數環比漲幅均收窄，意味著在當前居民收入增幅趨緩、內外部經濟環境複雜的背景下，租賃指數持續反彈的基礎面並不牢固。另外，租金水準與房價走勢呈相關關係，國家統計局6月份的70城房價指數顯示，一二三線城市二手住宅價格指數環比漲幅分別為0.7%、0.4%和0.2%，漲幅均收窄，在各地加強房地産調控、房地産信貸明顯收緊的背景下，房價漲幅難以支援租賃指數和租金均價持續反彈。今年以來，租賃指數反彈，主要原因在於前期租賃市場受疫情影響持續下滑後的修復和反彈，並且租賃密集的服務業快速恢復也有助於租賃市場回升。

二季度，全國百城近一半城市租金漲幅在1%-3%，租金水準穩定，全國百城租金均價同比上漲3.59%，低於一季度城鎮居民可支配收入實際同比增速（12.3%），租賃指數反彈部分反映居民收入增長後租賃需求釋放的訴求。截至6月份，CPI中住房租賃指數連續12個月下跌並於3月止跌回升，反映內需逐步恢復，4-6月份CPI中住房租賃指數漲幅擴大，建行住房租賃指數的指數同比趨勢與CPI中住房租賃指數基本一致。

今年上半年，全國百城租賃指數連續兩個季度上漲，環比漲幅收窄，綜合商品房市場走勢和租賃供給端政策看，指數和租金有望趨於穩定。首先，商品房市場調控政策開始見效，二手住房價格漲幅趨緩，近期信貸額度收緊，二手房市場將繼續回調，有利於租賃市場穩定，如前期漲幅明顯的深圳，二手房價格開始下降；其次，租賃供給端全面發力，中央財政獎補資金、發改委專項資金和建行、國開行等普惠性融資全面支援租賃供應，熱點城市單列租賃用地供應，並擴大“低租金、小戶型”的保障性租賃住房供給，預計未來越來越多租金適宜的房子將投放到租賃市場；最後，國家重視打造職住平衡、産城融合的新城區、新片區，租賃住房是這些區域住房供應的主體，如上海打造嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個産業新城。截至3月，上海累計共成交125塊租賃用地，其中，分佈在五大新城範圍內的租賃用地共有40塊，佔比近4成；2020年底，廣州對週邊7個區啟動差別化入戶管理，引導人口在週邊落戶、産業往週邊集聚，城市更新主要集中在週邊，復建區將引導建設保障性租賃住房。隨著中心區與週邊互聯互通，加上週邊産業新城打造，租賃供需結構將更加匹配，主要城市租賃市場將更加平穩和健康。

（作者係廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員，中國房地産業協會住房保障委員會專家組成員）

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