15日，遠洋地産旗下的北京遠豪置業有限公司、北京中信新城房地産有限公司、中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業房地産開發有限公司三次刷新北京“地王”紀錄。

不過，在房地産信貸全面收緊的這一刻，更多的房地産公司恐將經歷一輪殘酷的信貸緊縮“陣痛期”，而且這次“陣痛”註定要比以往更加強烈：銀監會的嚴查，極度壓縮了信貸資金挪用房産開發的種種“灰色地帶”；銀行的嚴審，更讓小地産公司獲取銀行信貸成為一種奢望。

今年初，建行各分行信貸部先後接到總行下發的幾項關於收緊房地産信貸的最新通知：一是所有房地産項目開發貸項目全部遞送總行審批；二是原則上不能給地王項目提供貸款；三是去年已審批的地産項目開發貸授信，在6月30日進行新老劃斷：即6月30日之前的授信資金仍由分行審批撥付，但7月1日起授信資金審批權將轉交給總行。

“現在10個房地産項目上報總行審批，基本8-9個不能通過。”一位建行信貸部人士透露，“土地儲備貸款基本是見一個斃掉一個。”但這並不意味著建行關閉了對房地産開發項目的信貸大門。“只要質地很好的地産項目貸款，我們還會報給總行審批。不過要拿到貸款，基本得通過一次類似IPO標準的考核。”上述建行信貸部人士表示。

多個房地産開發項目貸款被否決的經歷，讓他摸索出六項標準：一是申請的房地産公司必須有知名度；二是銀行內部評級至少達到AA級以上；三是連續三年盈利；四是貸款項目的土地儲備價值偏低，確保較高的利潤率；五是房産開發項目最好位於市中心地段，抗風險較強；六是房産開發項目的企業自有資金必須達到35%以上。

“這個要求可能比IPO更嚴格。”他笑言，在房地産公司申請項目開發貸款時，他常常直接亮出自己的底牌：假如房價下跌25%-30%，這個地産項目是否仍能全部銷售，且銷售收入足以全額償還項目開發貸款。

“有些房地産公司覺得這個要求自己很難滿足，也就只能考慮從其他路徑募集資金了。”他告訴記者。即使是有些房地産公司“幸運地”擁有去年建行審批通過的開發貸款授信額度，能否在6月30日之前全部兌現，也很難説。

記者了解到，要成功兌現這筆授信，房産開發商首先必須擁有最少35%的項目開發自有資金，而且銀行還會全程監控信貸投放進度，即根據地産項目不同的開發階段，將授信資金分期投放到貸款企業。“甚至企業想拿信貸資金打兩天新股的機會，都沒有了。”該建行人士直言。

“以前有些房地産項目不符合銀行貸款要求，但風險可控，盈利預期又高，只要總行批復同意，我們會找投資銀行部協助他們發行信託産品募資。但現在所有銀信産品都得先到銀監會備案報批，還很難被批准。”上述銀行信貸部人士指出。