在此次房貸新政中,不同金融機構能夠結合自身貸款投放政策、風險防控能力等因素,根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水準。有業內人士認為,這既充分給予了金融機構房地産業務發展的空間,也對其市場預判能力、風險控制能力、資産配置能力以及利率定價能力提出了更高要求。

2月2日,央行和銀監會聯合發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》。當日,建行發佈通知稱,將積極落實執行央行房貸新政。具體舉措包括,在不實施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各分行可向下浮動5個百分點。

作為在房貸市場擁有較大業務量的大型銀行,建行對房貸新政的積極跟進,不僅會在業內起到示範效應,還會給房地産市場帶來積極影響。對此,建行回應稱,率先落實執行房貸新政,體現了建行貫徹國家政策的堅決性和執行力,也是建行“惠民生”的重要內容。

從記者掌握的情況來看,建行並非第一家對房貸新政作出回應的銀行機構。就在房貸新政出臺當天,浙商銀行已經率先表態,將調整房貸最低首付款比例管理要求。

一些專家評價,部分銀行對於房貸新政回應積極,將有助於該政策的快速落地。

從建行出臺的具體房貸政策來看,除對首套房首付比例降低外,還規定對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低於30%。浙商銀行也出臺了類似的規定。

“除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市外,國內其他城市已經取消‘限購’政策,這也意味著,房貸新政的適用範圍很廣泛。”中行國際金融研究所宏觀研究員李佩珈説,“這也決定了開展房貸業務的銀行,特別是全國性的大型銀行、股份制銀行需要‘因地施策’執行差異化信貸政策。”

浙商銀行經濟分析師楊躍也持相同觀點。他同時表示,從新政 “個人住房貸款原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點”的具體內容來看,本次政策在金融機構這一執行層面進行了“分類指導”,同樣體現了政策的靈活性和差異化管理策略。

建行的回應中還提到,各分行可結合當地政策和市場特點等,合理確定最低首付款比例要求和利率水準。

楊躍分析認為,不同金融機構能夠結合自身貸款投放政策、風險防控能力等因素,根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水準。這既充分給予了金融機構房地産業務發展的空間,也對其市場預判能力、風險控制能力、資産配置能力以及利率定價能力提出了更高要求。預計不同商業銀行將會根據自身戰略定位、業務重點和服務能力制定差異化的區域和客戶政策,更好地發揮市場的自主調整功能。

在本次政策調整前,首套房最低首付比例為25%,二套房為40%。對比不難發現,調整幅度較大。

李佩珈認為,剛需與改善性需求將從中受益,特別是對資金實力有限的剛需群體而言,首付比例的降低將使其具備購房能力。這部分群體的數量規模目前看仍然較大。

建行同樣也表示,通過杠桿調節降低居民家庭首次購房和改善性購房門檻,在進一步釋放剛需群體進入市嘗為百姓提供更優質的住房金融服務的同時,也將為促進房地産市場平穩健康發展發揮積極作用。

隨著首付比例的降低,房屋抵押貸款需求或將在一定程度上出現增加。然而考慮到此前部分銀行為避免風險的爆發,在一些庫存較多的城市實施房地産貸款規模總量控制,那麼新政實施後,能否突破這一控制,滿足購房者的貸款需求?

李佩珈認為,房地産抵押貸款的整體規模依然較低,仍有提高空間。同時,個人房貸不良率低於各項銀行業務的平均水準,銀行的顧慮也較校

以無錫為例,從其1月22日公佈的數據來看,無錫市個人按揭貸款2015年11月末不良率低於全市各項貸款不良率1.04個百分點。全國情況也基本與此類似。

市場普遍認為,房貸新政是國家去庫存措施的組成部分。然而有輿論擔心,在一線城市房價大幅上漲的背景下,房貸新政的出臺可能會導致投機、投資性需求出現。

對此,李佩珈表示,房地産市場預期仍未改變。部分一線城市房價的上漲與需求大於供給直接相關。而其他城市,特別是三四線城市不存在這一情況。

房貸新政的出臺是否意味著此輪房地産調控措施的出臺告一段落?實際上,近期地方兩會已推出多項涉及擴大公積金覆蓋範圍、鼓勵農民工購房和財政補貼等方向的政策。業內人士判斷,未來可能出臺的政策還包括放鬆落戶、交易稅收減免等。