住房金融新風向

與過往的住房金融服務主要集中于建房、買房不同，最近一段時期以來，金融機構紛紛加大了對住房租賃的介入力度，針對運營方、房企或租戶開發不同的金融産品，這大大豐富了住房金融的內涵，並且正在吸引更多的房企和金融機構的參與。

不過，住房租賃的利潤率較低，且配套的財稅、法律法規等支援體系不完善，目前仍處於發展初期。未來，隨著市場的不斷發展，相關配套體系的建設也亟需跟進。

與個人不同，機構出租房屋，要繳納的稅種有房産稅、增值稅、企業所得稅，其中房産稅佔租金12%，增值稅佔租金11%，而剩下的利潤則需繳納25%的企業所得稅，合計起來租賃業務的平均稅賦是實際收入的25%。這部分稅收可否借鑒其他國家的做法予以減免，也需要監管層進一步研究。

經歷股權大戰的萬科董事會主席鬱亮異常低調，卻在11月2、3日接連出現在佛山、深圳，為旗下的長租公寓業務站臺。

同樣行事的還有中國建設銀行董事長田國立，他與鬱亮一同亮相11月2日的佛山“CCB建融家園·泊寓”奠基儀式，該項目是萬科在廣深拿下的第一塊全自持宅地。。

這是一場金融機構與地産商的重要合作：進軍租賃。無獨有偶，在此前的10月30日，中信銀行也選擇了與碧桂園進行戰略合作，為碧桂園租賃住房業務提供所有金融服務。

在租售並舉、大力發展租賃市場的政策背景下，上述合作意味著金融機構對住房金融支援方向上的轉變。過去，金融機構在土地、房屋售賣的場景中進行支援，現在則大力發展租賃消費，同時開發針對機構和個人租房的金融産品。

上海易居房地産研究院副院長楊紅旭指出，金融機構的入局，或將加速租賃市場的完善，但要形成租賃住房運營的完整商業閉環，租賃住房資産證券化必不可少。長期來看，只有提升租金收益率，降低融資、拿地、徵稅等成本，機構租賃和資産證券化才能規模化發展。

銀企合作

作為住房體系的重要組成部分，住房租賃成為了新的藍海。東方證券預測，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億。

面對萬億級的“大蛋糕”，不僅開發商紛紛入局，銀行也圖謀分食。10月30日，碧桂園與中信銀行開啟“購租並舉”的第一單。雙方簽約長租住宅保障性基金戰略合作，在長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出等方面展開。

實際上，碧桂園早已關注長租業務，在今年香港中期業績會上，碧桂園宣佈試水長租，在北京、上海、廣州、深圳、廈門等城市佈局15個項目，力爭將其發展成公司新的利潤增長點。

11月3日，中國建設銀行分別與萬科、恒大、碧桂園等11家房企以及比亞迪、方大等11家承租企業簽署住房租賃戰略合作協議，進軍深圳住房租賃市場。

碧桂園作為本次建行簽約合作方之一，將推動租賃行為與金融産品相結合，提供穩定的長租房源。

金融機構紛紛入局

迄今為止，已有建行、中國銀行、中信銀行等金融機構，對外公佈了住房租賃市場佈局。

易居房地産智庫中心研究總監嚴躍進認為，從金融機構的角度看，這是住房金融産品從售賣到租賃的延伸。過去通過開發貸、個人按揭貸款等方式支援開發商建房、個人買房，而如今則通過支援機構房東、發放租房貸等方式大力發展租賃消費場景。

支援首先體現在機構房東的身上。以建行為例，其首先針對機構房東推出了“CCB建融家園”融資租賃模式，對象主要是開發商和地方國資租賃平臺。

“CCB建融家園·樂家”是建行首次與國有控股企業——佛山建鑫公司合作共建的住房租賃項目，建行向建鑫發放首筆住房租賃貸款650億元，建行預計總共為佛山住房租賃項目提供2000億元貸款。

此外，建行在深圳的“CCB建融家園”與開發商合作，還介入了租賃運營。11月3日，建行參與投資成立了兩家住房租賃公司——由建信信託控股的建信住房服務有限公司及建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司。

在這個模式中，建行將房子的所有權和居住權分開，開發商在保留所有權的同時，以貸款的形式向建行出讓房屋的長期居住權，獲得用於支援運營的現金流。建行獲得房源後置入自己的租賃平臺進行長租。

截至目前，建行在深圳推出的“CCB建融家園”長租房源共計5481套，包括碧桂園、星河地産等房企的6個優質住宅小區，其中大部分是由售轉租的全新房源，主要面向具有穩定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。

“目前我們已創新開發20項住房租賃金融産品。”建行相關負責人介紹，建行廣東省分行已覆蓋租賃住房購租改建、裝修設施維護、租賃住房資産盤活、撮合交易與資金監管等公司、投行、個人類産品在內的産品鏈。

在個人租房環節，為鼓勵長租，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，用於一次性支付租金等租房相關費用的貸款。基於借款人資信狀況，貸款額度期限最長10年，額度最高為100萬元，只需要線上上操作，當日受理，次日放款。

同時，“按居貸”執行基準利率，而深圳個人住房按揭貸款利率即使是首套房，目前也要執行基準利率上浮10%。

整體而言，建行廣東省分行行長劉軍介紹，建行要建立“租賃、購房、保障”三位一體的住房服務模式，這是未來的方向。

中信集團旗下的金融機構包括中信銀行、中信證券、中信信託對租賃市場的野心也不小。中信銀行將在未來三年為碧桂園長租住宅提供300億元保障性基金；同時整合中信集團各類金融資源，提供“定制式”、“所有”、“一站式”的綜合化金融服務。

碧桂園方面透露，雙方的具體合作方式將包括但不僅限于ABS、REITs等主流和創新金融産品。

中國銀行也開始行動，11月2日，中國銀行與廈門市國土資源與房産管理局簽署協議，雙方將為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融産品與服務。

網際網路巨頭入阿里巴巴、京東旗下的網際網路金融平臺，則更多在個人租房領域著力。10月，支付寶宣佈在北京、上海等8座城市推廣信用租房，芝麻信用分達到650分以上，可免租房押金。

京東則早在2015年就推出了白條租房，京東金融與線下租房商家合作切入租房分期，通過京東金融旗下小貸公司給用戶授信，一次性授信，額度不迴圈，分期還款，屬於個人信用消費貸款産品。

租賃閉環尚未形成

楊紅旭指出，發展租賃市場需要金融的支援，而當前無論是政銀合作還是銀企合作，都只是解決表面的融資問題，資産證券化將成為構建租賃住房完整商業模式閉環的有效工具之一。

政府支援租賃市場發展最明確的“信號”，是中聯前海開源-保利地産租賃住房一號資産支援專項計劃的誕生。

內地版REITs一直面臨的最大障礙，就是根據內地現行《公司法》，無法形成SPV用於REITs的掛牌交易，保利這單在一定程度上突破了這一限制，為其他機構發行REITs帶來了曙光。

中聯基金執行總經理范熙武認為，保利這單産品已“接近公募REITs”，因其採用“儲架發行”機制，即一次核準、多次發行的再融資制度，間接實現了公募REITs的擴募功能。

但保利此單産品還不是真正的REITs，因為它只是面向合格投資者，即發行對象不得超過200人，單筆認購不少於100萬元人民幣發行面值或等值份額的投資者。而真正的REITs，是可以在二級市場公開轉讓交易，並分配收益的。

橫亙在真REITs和類REIT之間的，是租金收益率。“出租回報率較低，房企沒法通過經營租賃業務賺錢。”楊紅旭表示。

目前，無論是房企、酒店集團、仲介公司旗下的長租公寓還是第三方獨立公寓、地方國資租賃平臺，都面臨前期獲取房源、後期運營的難題。

中原地産分析，目前一二線城市住宅物業租金回報率較高的能達到2個點左右，一些高端公寓租金回報率能達到5個點，但是國內資金成本的年化是5-8個點。開發商正常運作自持物業，是不可能短期盈利的。

萬科高級副總裁譚華傑指出，居住型土地成本過高大大降低了租金回報率，對於資産持有者來説很難從出租中賺錢。這是導致過去多年租賃市場無法發展的重要原因。

此外，與個人不同，機構出租房屋，要繳納的稅種有房産稅、增值稅、企業所得稅，其中房産稅佔租金12%，增值稅佔租金11%，而剩下的利潤則需繳納25%的企業所得稅，合計起來租賃業務的平均稅賦是實際收入的25%。

這部分稅收可否借鑒其他國家的做法予以減免，也需要監管層進一步研究。

譚華傑認為，要達到真正的REITs的投資回報率，需要在土地成本、融資成本以及稅費減免上進行改革，才能實現。

楊紅旭表示，住房租賃市場前期可以讓國企參與，但長期來看，租賃市場需要自我造血功能，通過農村集體用地等建設租賃房降低土地成本、通過REITs降低融資成本。