幾乎是兩年前，2016年初，王曼所在的銀行啟動了長租公寓業務板塊。跑一線城市，出差調研市場，約談相關公司，是她的日常工作。

彼時，長租公寓在一線城市已經形成小熱潮。除了依託有資金實力的母公司，公寓運營方的主流融資方式主要是靠地産基金和網際網路平臺融資，底層資金來源包括小貸和場外ABS等。銀行真正介入的並不多，上海的浦發銀行和華瑞銀行，分別通過信用卡和投貸聯動模式，曾引起王曼團隊的重點關注。

近兩年過去了，王曼所在銀行已經放棄了長租公寓板塊。而就在11月3日，建設銀行深圳分行和11家房地産公司以及11家企事業單位簽訂了住房租賃戰略合作協議，併發布了個人住房租賃貸款産品，圍繞租賃房上下游全産業鏈介入。

一邊是近兩年前的市場探索以放棄收場，另一邊是國有大行建行帶頭長驅直入，包括非銀行類金融公司也已備好彈藥，預計將有一大波資金涌入租賃房市場。資金洶湧，市場蛋糕真會有那麼大？

銀行怎麼看？

王曼向21世紀經濟報道記者表示，2016年初調研長租公寓市場後發現，房源獲取是行業內最稀缺的能力，特別是對集中式公寓而言，空置的集中物業較少，房地産開發商持有的部分空置房又多是多居室的住宅，戶型不適合用作經營長租公寓，涉及的改造成本較大。

所謂集中式公寓，是指整層、整棟或者整個小區統一裝修和運營管理，分散式則是在市場上收集分散的房源管理出租。

所謂的公寓方，除了少部分是自持物業，大部分還是租賃房屋，也就是説，並沒有房屋産權。運營商要融資，首先沒法用房屋産權做抵押。這就挑戰了銀行最為基本且普遍的授信思路。

“雖然銀行表面上的要求是要能看清貸款企業的還款來源，但在實際操作中，主要還是看抵押物。這是一種比較懶的思維，就是當企業還不出錢了，處置抵押物是不是能夠收回成本。”在王曼看來，公寓運營商除了沒有抵押物，最關鍵的是未來的租金現金流是不是真的穩定。

當時，王曼的團隊在設置風控標準時，要求公寓運營方的運營系統上線互聯，也就是説每一個租約都要透明，但同時她也坦言，這僅僅是增加企業租約造假的成本，而並不能從根本上防止企業造假。

“也就是因為我們並不能十分準確地得到以及預計未來租金現金流的情況，所以要把未來租金折現的ABS基本是走的場外，很難在公開交易所發出，而且肯定需要增信措施來保障優先級收益。”王曼表示。

沒有抵押物，租金現金流存疑，但又看好這塊市場，怎麼辦？

王曼團隊後來是通過把租戶加進貸款流程，從而實現給運營商貸款。具體模式是，通過讓租客在銀行開戶，簽訂貸款合同（租金分期），把貸款主體鎖定到個人，而非公寓運營方，但實際貸款利息由公寓運營方代付，去年一筆業務落地時的年化利息在12%左右。

“可以這麼理解，表面上是給租戶的貸款，但實際上就是給運營商貸款。我們承擔的風險，一是租戶的違約風險，他租金不還了，但他在銀行這邊開戶，留有徵信資訊，相對還是有約束的，和房貸差不多；另一個風險是運營商不付利息了，但相對直接按照預期租金收入給運營商信用貸款要靠譜。”王曼表示，後續和運營商深入了解後，也有直接給運營商發放的信用貸款。

不過，值得指出的是，上述租金貸款並非強制，由此也有了“貸款滲透率”的指標，即在所有租戶中有多少比例使用了銀行資金。

租賃房的風來了

上海某公寓運營商負責人向21世紀經濟報道透露，從公寓運營商的收入支出來看，租賃物業的成本大概佔租金收入的60%，改造裝修大約佔收入的10%-15%。

其還表示，如果要做成ABS産品，收益要得到優先級投資人的基本認可，基本上運營商的凈資産收益率（ROE）要達到15%以上，而房地産開發商的平均ROE也就在10%左右，並不是一個容易實現的目標。

有市場測算顯示，綜合來看，55%的拿房成本和百間65%的入住率是盈利的臨界點。

“我們做過測算，運營商的投入回報週期，以及我們銀行做多大的業務規模才能賺錢，後續也是因為這塊業務我們起不了量，導致我們最終放棄了。”王曼回憶稱。

在當時的環境下，企業和銀行雙方“看對眼”的單子並不多。就銀行的角度，實力強的運營商能獲取的資金成本確實較低，價格談不攏時而有之。即使是在當年落地年化利息12%的貸款時，也有房地産開發商背景的公寓方融資成本在7%左右。而隨著今年市場繼續爆髮式增長，大量銀行資金開始涌入。據資方人士透露，某浙江市場份額較大的公寓運營商在洽談合作時明確表示不接受融資成本高於7%的資金。

“對於實力很強和很弱的運營商，都會把金融的優先級放在業務擴張的後面。實力強的在銀行的融資需求低，甚至會和我們談條件，要求我們入股；實力弱的，我們也質疑他的存續能力，也不敢貸。”王曼表示。

租賃市場的基本問題沒有改變，包括租賃行業本身並非暴利行業，保障租賃權的法律環境依然有待完善。變了的，是政策環境。

“我們現在肯定要進入這個市場，一個是很直觀的經驗判斷，在人口凈流入的城市，年輕白領有很大的租房需求；另外，退一步講，運營商如果出現經營不善，那麼這類資産（債權）在市場上以折扣價格找個接盤俠還是不愁的，至少政策的風口已經吹到這裡了。”某保理公司人士表示。其想法在金融機構中也頗具代表性。

但也有市場人士分析認為，租賃房市場容量還有很大增長空間，但並不意味著金融機構能夠從中獲得多大收益。像建行這樣的國有大行依託其金融、政府和企業資源（包括開發商和企業員工的居住需求），整合資源，才能給銀行帶來整體收益。