“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”習近平總書記在十九大報告中強調。

近年來，市場對這一指示積極響應。隨著“租購並舉”住房制度的推進，各地政府、企業、金融機構爭先恐後地進入住房租賃市場。

在短短一週內，中國銀行、建設銀行、中信銀行等銀行都傳出消息將在住房租賃市場展開佈局，與房企聯手向實體企業提供穩定、高品質長租房源。

目前，銀行進入住房租賃市場尚處於“試水”階段，後續在投資孵化、持有運營、後期退出等方面仍需要進一步探索。有分析稱，住房租賃市場或成藍海，租賃住房資産證券化等金融創新有望提速。

銀行“跑步”入駐

“租賃住房資産證券化等金融創新,有利於緩解住房租賃企業和承租人的融資困境，提供全鏈條、綜合性的金融服務，進而促進住房租賃市場的持續健康發展。比如租賃住房資産證券化，是將流動性較差但未來可産生穩定現金流的租賃住房進行集中分類重組，並轉化為可出售流通的資産證券化産品。相對於其他融資方式而言，資産證券化具有融資週期較短、融資門檻較低、成本較低、資金使用期限較長以及可優化企業資産負債結構等優勢。”盤古智庫研究員吳琦對《中國産經新聞》記者表示。

“銀行資本進軍租賃住房市場，為商業房産市場降溫，能夠給老百姓提供更多的商業化的可靠租賃服務，降低因房價上升帶來的房租成本的異常波動。”西班牙僑聲報首席評論員司徒正襟對《中國産經新聞》記者説道。

他認為，租賃住房資産證券化是固定資産證券化的一種形式，在此過程中，首先能夠直接降低銀行系統的負債轉移，並進行金融資産的打包拆分。其次，能夠降低地産公司的負債量，增加事實上的企業營運現金流。另外還能夠最大限度減少固定資産的空置期。

從合作方來看，主要有兩種合作模式。吳琦對記者表示，一是銀政合作模式。比如建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰略合作，上線國內首個政銀合作住房租賃平臺；中行廈門分行與廈門市國土資源與房産管理局簽署住房租賃戰略合作協議。二是銀企合作模式。典型案例是中信銀行為碧桂園集團提供300億元長租住宅保障性基金。

而在銀企合作方面還有一個典型的案例，據記者了解，建設銀行深圳分行日前與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地産公司以及比亞迪、方大集團、研祥智慧、兆馳等11家企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內的長租房源。截至10月底，已有70多家科技型企業向建行提出承租意向。

另外，司徒正襟也向記者指出了另外一種新合作模式——支付寶、銀聯等信用租賃模式。

“支付寶率先在上海、北京、深圳、杭州等8個城市試水信用租房，且芝麻信用分超過650分的租客可憑藉信用免押金、按月交租。中國銀聯就宣佈與瀋陽市房産局簽署住房租賃服務平臺合作協議，通過徵信體系完成住房租賃市場建設。”司徒正襟向記者介紹道。

為市場化解難題

房價高漲，租房成為很多人的選擇。不過，長期以來，高投入、低回報、回收資金慢等原因，使願意涉足住房租賃的企業少之又少。

據58同城發佈的研究報告顯示,2012年到2016年,北上廣深租房需求年平均增長率持續上升。同時,受租房利好政策的引導,房源供應量年平均增長率超過30%。

龐大的需求量，不斷使得住房租賃市場亮起“紅燈”。如何更好地將“租購並舉”制度順利地推行下去，更好地滿足住戶需求，首當其衝的是要幫助解決好銀行試水住房租賃市場所面臨的問題。

吳琦認為，主要有3方面的問題：一是配套政策不完善。目前部分城市都出臺了住房租賃政策，但是在制度安排、市場監管以及保障服務等方面的配套政策尚不完善，特別是金融和稅收方面的政策細則尚不明確。二是市場環境不健全。比如住房租賃企業、仲介機構和從業人員信用管理制度，承租人的徵信體系等方面，還需要進一步加強。三是監管政策不明確。銀行試水住房租賃市場，需要監管部門在機構業務準入、風險資産權重、存貸比管理等方面出臺差異化的監管政策。

那麼，該如何完善改進？吳琦表示，住房租賃市場是房地産調控長效機制的重要組成部分。銀行參與住房租賃市場，不僅是貫徹落實國家相關政策、助力房地産市場調控的戰略需要，也是加快自身轉型升級、切實提高發展品質和效益的重要支撐。從美國、日本等國的經驗來看，一是有望成為商業銀行業務發展的“新藍海”，帶來長期穩定的業務收入來源和新的利潤增長點；二是將成為商業銀行轉型升級的“助推器”，有效推進服務模式和産品創新。

司徒正襟認為，固定資産的資産證券化尤其是房地産的資産證券化的推進需要一個審慎的過程，尤其是在相關行業和金融體系監管並不完善的前提下。這點從2008年美國房利美房地美帶來的全球性的金融危機可以看出。兩房的主要目的是購買銀行的貸款，然後打包成MBS、CDO等衍生産品銷售給其他投資人。雖然國內的資産證券化僅僅是簡單的融資租賃的形式，但其中的地産基金化趨勢不容小覷。

目前我國住房租賃市場尚處於起步階段。受制于較低的租金水準和租賃人口比例，大中型城市的租賃人口及市場與歐美國家相比，有較大差距，但未來隨著城鎮化的加快，以及相關配套政策的完善，租賃人口規模和市場需求將迅速提升，我國住房租賃市場的發展空間巨大。據東方證券預測，預計到2030年，我國租賃人口將達2.7億人，住房租賃市場規模將達4.2萬億元。

發展住房租賃市場是一個系統工程，後續還有很多工作要做，需要多方合力打好組合拳，才能使這個市場更加規範、健康發展。