“租購並舉”的政策風向之下，銀行資金加速入局長租公寓。

證券時報記者調查發現，這家最先倡導 “要買房，到建行”的國有大行，最新的口號悄然變成了“要租房，到建行”。從“買”到“租”這一字之差的轉變，是房地産開發商、運營商、銀行、機構投資者等長租産業鏈條上所有參與主體需緊密協作探索的金融解決方案。

基於産業鏈上的不同節點，銀行支援長租的模式可以分為，向租賃企業提供低息租約抵押貸、設計並承銷以長租公寓租金收益權為基礎資産的證券化産品、向租客提供純信用租客貸或低息分期服務、自建長租房銷售與運營場景等四大方面。

事實上，不論在哪個節點上的何種模式，建行都是國內商業銀行中最先試水、且業務最先成規模的樣板。

資金前置發起不動産並購基金

建行最新的運作是，將資金前置，聯手專業長租運營機構，發起首期規模20億元的基於資産證券化的不動産並購基金。

“這是一個里程碑式的事件，建行非常不容易。銀行以前基本都是進入ABS的最末端，拿的就是一個幾乎固定的利率。這一次，建行相當於完全將資金前置，做的是存量地産和租賃物業收購盤活。” 國內長租公寓領軍品牌新派公寓CEO王戈宏表示。

在他看來，建行此舉拉開了銀行以較低成本資金參與到前端租賃物業收購的大幕，將極大促進存量地産盤活和長租市場發展。

儘管這只初期規模20億元的基金尚在備案過程中，還未正式獲批，但輿論已經給予了足夠高度的關注。據兩大發起方介紹，該基金將收購一線、二線核心城市的存量資産或開發商合作定制長租公寓的物業；架構上採取分層設計，優先級與劣後級份額各佔50%，建行是唯一的優先級投資人。

王戈宏結合自身經驗告訴記者，新派之前發的REITs，劣後資金較難談判，投資人主要是被動持有，能夠主動持有、3-5年不拿回報的案例很少。而這次與建行合作發起的並購基金，有意成為劣後權益人的機構投資者不在少數，包括很多知名VC/PE和開發商。該基金由新派公寓、賽富投資基金、以及權益投資人組成的專家團隊管理，建行可以參與重大項目決策。

參與項目的建行人士向記者總結道，選擇新派公寓作為首發合作夥伴主要基於兩點判斷：專業性和商業閉環優勢。新派此前已有通過不動産基金購買一線城市CBD物業，經過專業化運營，發行國內首單公寓類REITs的經驗。“新派用四年的時間，走通了用基金並購資産、到持有改造資産、再到通過REITs實現證券化退出的投資收益實現，已經形成了一個完整的資金生態閉環。”該人士對記者説。

資金供給格局：地産、實業、租賃三輪驅動

廣東省公寓協會專家諮詢委員會首席專家劉策從産業鏈條節點的角度，分析了建行的表率意義。“建行這次發起成立基金，除在後端運營領域以租賃貸款切入外，在前端相當於也切入了，這就圍繞租賃領域形成了一個完整的産品組合。而這將是在傳統地産投資基礎上，找到了新的資金出口和風口，發展租賃金融，將從根本上改變地産一支獨大的局面，形成‘地産、實業和租賃’三輪驅動的資金供給格局。” 劉策表示。

但事實上，建行的目的絕對不僅僅停留在享受新的資金投向，以及基於合作運營機構的資金閉環帶來的資産增值收益上。建行人士告訴記者，從長遠的角度來看，建行的目的在於培養類似新派公寓的具備長租房運營能力的專業化企業。

“銀行在稅收安排、資金組織上，有天然的優勢；最重要的，銀行專業的風險識別能力，是可以幫助長租房運營機構避免類似‘抵押或查封在前、租賃在後’的産權變動情況的。銀行能做的很多，遠不僅僅是資金支援，而是通過適當的形式，把我們的風險識別、風險控制、資産篩選能力輸出，這樣能幫助運營機構越來越專業化。”該建行人士向記者分析稱。

事實上，建行的超前意識還體現在以往的創新産品邏輯裏。首先，建行是在國內銀行中，第一個自建長租房銷售與運營場景的，其此前與11家房企簽約推出五千多套自身品牌長租房源，向保障性房企批量供應。而這在很大程度上，幫助了合作企業盤活存量資産和優化經營模式。

其次，建行是第一個在銀行間市場，通過創新的結構化安排，設計並且主承以銀行理財資金投向長租公寓項目收益權的百億規模長租公寓資産支援票據的銀行。此舉開創了吸引穩定資金支援長租的大幕。

再次，建行是第一個針對個人租客，以“沒錢就來貸款”和“有錢可以優化”兩種邏輯，設計出兩款國內首創的住房租賃産品的銀行：一款貸款産品“按居貸”，以低於同期購房按揭貸款利率的較低息，支援租客一次性支付租金等租房相關費用的貸款。同時，也幫助房源企業一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。另一款産品是長租普惠計劃，租客可以將租金投到建行發行的普惠計劃裏，每個月享受收益，而收益就可抵扣房租。

不論是支援長租企業還是支援個人租房者，建行在合規範圍內，金融創新步履不止。值得一提的是，做出上述探路之舉的都是建行的深圳分行，而這家分行個人住房按揭貸款餘額，在去年末達到2407億，在當地同業佔比高達22.4%。通過建行深分的縮影，有理由相信，在買房時代建行創出的“要買房，到建行”領先優勢，在長租時代依舊能夠延續。