城市更新，善建者行。7月12日，首屆北京城市更新論壇會議暨北京城市更新聯盟啟動儀式在首鋼園舉辦。會上，聯盟首屆輪值主席單位中國建設銀行黨委書記、董事長田國立透露，“十四五”期間，建行集團將多渠道整合資源，為北京城市更新和租賃住房建設提供不低於1萬億配套融資支援。
城市是現代化的重要載體，其發展是一個自然歷史過程，自有其規律。經過改革開放40多年的發展，中國城鎮化率已超過60%，部分超大城市的陸域開發強度已遠超紐約、東京等國際大都市，同時也帶來了環境污染、産業空心、交通擁堵等諸多“城市病”。
面對這種狀況，探索一條具有中國特色的城市更新之路，實現經濟、社會、生態、人文等效益融合共贏，打造更具韌性的幸福城市、活力城市、平安城市，無疑是適應城市發展新形勢、推動城市高品質發展的必然要求。
以習近平同志為核心的黨中央站在全面建設社會主義現代化國家、實現中華民族偉大復興中國夢的戰略高度，準確研判我國城市發展新形勢，對進一步提升城市發展品質做出了實施城市更新行動的重大決策部署。
可每個城市的特色不同，城市更新“改什麼”“怎麼改”？對於身為首都的北京來説，不僅是千年古都的城市更新，是落實新時代首都城市戰略定位的城市更新，更是減量背景下的城市更新，是滿足人民群眾對美好生活需要的城市更新。
為此，北京市人民政府印發了《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》，在明確將嚴控大拆大建，嚴守安全底線，嚴格生態保護，小規模、漸進式、可持續地開展城市更新的同時，還明確了探索多元社會主體共同參與的有機更新模式。
而這其中，作為國有大行的建設銀行，給減量背景下的北京城市更新，做出了一道蘊含“新金融”獨特邏輯的“加法”。“首都發展進入了新時代，以新發展理念推動城市更新，更好地實現減量發展、創新發展、綠色發展、高品質發展、以人民為中心的發展，是我們大家共同的願景和使命。”建設銀行董事長田國立表示。
這些舉措，讓“新金融加法”更具説服力
俗話説“兵馬未動，糧草先行”。金融資源是城市更新中不可或缺的核心要素之一。
建設銀行董事長田國立表示，近年來建設銀行以新發展理念為引領，實施了住房租賃戰略，圍繞人民美好生活的需求創新金融産品、下沉金融服務。在城市更新領域，一方面充分發揮建行住房金融的傳統優勢和專業能力，加大信貸投放和綜合金融支援力度；另一方面，融合近年來建行在住房租賃、金融科技等領域的創新實踐，策應首都發展戰略，多渠道探索新形勢下城市更新的新模式、新路徑。
早在2020年12月，為深入貫徹習近平總書記對北京重要講話和指示批示精神，落實國家“十四五”發展規劃關於城市更新戰略部署，堅持“房住不炒”的定位，支援長租房市場發展和保障性住房建設，建設銀行北京市分行率先啟動了城市更新行動，將國家戰略作為建行戰略，積極落實。
北京市分行專門成立了由分行黨委書記、行長任組長，黨委成員任副組長的住房租賃戰略和城市更新行動領導小組，負責全行住房租賃戰略和城市更新行動頂層設計、總體部署及工作推進，並分別採取直營、直管、授權三種模式，在西城、石景山及大興區域成立住房租賃戰略和城市更新行動專班，進一步優化機制，調配資源，加快推進重點區域住房租賃及城市更新工作。
“十四五”規劃出臺後，北京市分行第一時間啟動分行城市更新行動：通過北京市住建委向北京市政府遞交《建設銀行北京城市更新行動綜合服務方案》，並獲得市政府主要領導的批示；作為唯一金融機構，與北京市住建委簽署《城市更新合作備忘錄》；作為唯一國有商業銀行，與北京市住建委簽署《保障性租賃住房合作協議》；積極承辦北京市首屆城市更新論壇，作為發起單位發起北京市城市更新聯盟；受北京市住建委委託，設計開發北京城市更新服務平臺和手機端APP，科技賦能北京城市更新實施；積極推進和住建部科技與産業化發展中心對城市更新綠色建築認證試點，促進城市更新和綠色建築有機融合。
目前，建行北京市分行已完成“16+1”區政府的全部對接，按照各區特點逐一提交針對性的綜合服務方案，滿足各區城市更新和租賃住房的市場需求，得到各區政府的積極反饋。截至目前，北京市分行就城市更新和住房租賃領域合作已與西城區、石景山區、海澱區政府完成簽約，並與多個區政府進行簽約對接。
數據顯示，2020年12月20日，北京市分行啟動城市更新行動。截至2022年6月30日，北京市分行“城市更新+住房租賃”入庫項目共計255個，已審批項目127個，已審批金額合計1246.96億元；其中2022年完成項目審批5個，審批金額合計31.79億元；已實現投放項目113個，累計總投放金額481.79億元，貸款餘額共計278.34億元，其中2022年投放項目45個，投放金額共計43.63億元；中標北京保障房中心有限公司保租房公募REITs項目託管業務。
北京市分行目前已貸款項目支援核心區平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建626戶，支援老舊小區改造超57.75萬平米，支援租賃住房房源建設33948套，其他融資模式支援租賃住房房源18677套，累計融資（貸款+其他融資）支援住房租賃房源52625套。
當“城市更新”遇上“住房租賃”
自開啟城市更新行動伊始，北京市分行對於自身在北京城市更新中的定位，是希望憑藉深耕城市建設和更新領域的能力積累，為建設期、運營期、成熟期城市更新項目提供所有綜合金融服務解決方案，並通過基金、信託等渠道帶動社會資本廣泛參與，做到“城市更新，善建者行”，打造城市更新及保障性租賃住房領域精品工程。
作為建行“三大戰略”之一，住房租賃戰略推進四年多以來，北京市分行成績亮眼：立足首都住房租賃市場增加房源供給，在北京地區收持改造閒置房源、提供並運營租賃房屋超過6萬套；秉承普惠理念服務不同層次客群，全心服務百姓“衣食住行”基本需求中“住”的關鍵一環，通過“CCB建融家園”平臺以低於周邊約10%的價格，服務租戶20余萬人次，出租率達95%。與此同時，北京市分行針對核心區平房改造、老舊小區改造、低效樓宇改造升級等不同場景打造出各類“住房租賃+城市更新”模式。
建行從住房租賃切入助力城市更新，底層邏輯是通過金融專業設計盤活存量資源：以長租方式收持政府、企業、居民、農戶手裏的閒置老舊房産、低效物業樓宇等，引入專業機構進行更新改造後，轉化為適配客戶不同層次需求的高品質、價格優惠的租賃房，包括讓新市民、打工者、年輕創客等在北京有個安定、體面的居所。而由此産生的長期穩定租金，又能成為REITs等證券化産品的優質基礎資産，從而形成金融的閉環，實現城市存量資源的價值轉化和市場化融通。
例如，由北京市分行融資支援，建信住房服務（北京）有限責任公司（以下簡稱“建信住房北京公司”）具體實施的“西城區菜市口西片老城保護和城市更新項目”（以下簡稱菜西項目），就從北京市100多家單位推薦申報的210個項目中脫穎而出，在北京城市規劃學會組織開展的首屆“北京城市更新最佳實踐”評選活動中獲評“最佳案例”，成為獲獎名單中唯一由金融機構及其子公司主導實施的城市更新項目。
據悉，為了破題核心區平房院落可持續有機更新，2021年6月22日，建信住房北京公司與北京金恒豐城市更新資産運營管理有限公司簽署《菜市口西片老城保護和城市更新項目房屋租賃院落合作協議書》，協議的成功簽署標誌著北京市第一個銀企合作“促整院”實現老城有機持續更新項目落地西城菜西片區。
北京市分行和建信住房北京公司堅持以人民為中心，在原住戶居住空間擴大，“廚”“衛”“浴”等進屋的前提下，推出整院租金增值、置換年限匹配、置換系數優惠、租金支付靈活的服務方案，實現“促整院”的出租。“促整院”實施後，院子租賃價值提升2倍。“促整院”模式引入社會資本，採用平移、置換、換租等方式，不僅改善了原住民居住條件，而且實現了環境提升、職住平衡、收益平衡等，最終實現了核心區平房院落可持續有機更新的目標。
這種模式對傳統院落整體開展恢復性修建、完整再現院落格局、促進老城風貌保護提升等具有重要意義，也為核心區平房院落10000戶申請式換租和6000戶修繕的完成打開了新思路、新路徑。
引入社會資本、充分運用市場化手段和優勢，通過多方共同協商實現“共贏”的運作模式，最大限度解決了現有政策的“盲點”“節點”問題。這種模式對實現傳統院落整體開展恢復性修建、完整再現院落格局、促進老城風貌保護提升具有重要意義，也是核心區推進平房院落可持續有機更新的一種新嘗試。
此外，真武廟五里作為全市首例“租賃置換”改造項目，創新以租換租模式，帶動社會資本參與更新改造，讓“老破小”社區煥發新顏，解決核心區職住平衡問題。北京市分行協同建信住房北京公司共同探索出租賃置換、更新改造、專業運營的“三步走”方案，助力改善老舊小區房屋品質，推進核心區疏解整治與職住平衡。項目目前已實現商業可持續邏輯下的老舊小區改造，且無任何財政性資金投入，為老舊小區改造提供了新路徑。
目前，北京市分行已就城市更新、住房租賃與華潤、保利、中糧、中鐵建、電建等33家央屬實施主體進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰略合作協議；與首開、首創、首鋼、金隅、北投等23家市屬實施企業進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰略合作協議；與天恒、京誠、宣房投、各區保障房公司等24家區屬實施主體進行對接；與盛世宏祥、門城永興等17家村鎮屬實施主體進行對接；與願景、韓建、錦和等34家重點民營實施主體進行對接。北京市分行通過搭建多方主體共同參與、各施所長、合作共贏的“朋友圈”，打造覆蓋城市更新項目全生命週期、全産業鏈條的生態圈。
持續發力 堅定不移踐行新金融
目前納入統計的北京市城市更新項目“十四五”期間資金需求已超1.2萬億元，融資需求已超1萬億元。值得注意的是，與增量開發的快進快出模式不同，城市更新具有投入成本大、回報週期長的特點，投放項目時如何做好項目全週期的風險管理，是包括建行在內的金融行業共同面對的課題和挑戰。
為此，北京市分行還在“城市更新+住房租賃”的模式創新之外，進一步聚焦“三個方面”的創新，全力支援城市更新行動。
一是創新産品。北京市分行整合原有業務，結合針對性創新，形成擁有14個産品的工具箱：包括同業首創的“城市升級貸款”，支援超長期限的項目實施，最長可達40年；創新應用“城鎮老舊小區改造貸款”，支援老舊小區改造項目的微利可持續實施；創新“保障性租賃住房經營權貸款”，支援保障性租賃住房建設等，針對性解決城市更新各細分領域融資需求。
二是創新主體。建行成立以房地産租賃經營為主營業務的建信住房服務有限責任公司，借助建信住房平臺優勢，實現由資金支援方到城市更新和住房租賃項目直接運營主體的業務延展。
三是創新服務。北京市分行結合子公司專業優勢與金融科技戰略完善服務創新，為北京市住房租賃市場搭建資金、技術、運營綜合服務平臺；協助市住建委搭建“安居北京”保障房資訊系統；作為首批商業銀行與市保障房中心搭建的共有産權住房租賃服務平臺實現對接；設計開發北京市首個以城市更新為主題的服務平臺及手機端APP；聯合清華大學等專業機構，打造綠色低碳、智慧共用的高品質住房。
站在新起點上，北京市分行正堅定不移地以新金融發展之路為指引，通過融合資源、匯合訴求、聚合能量，在助力城市更新中發揮重要作用。“北京市分行將攜手各方，發揮好國有金融專業力量，深度參與到政府和整個社會的治理中，以金融‘活水’澆灌美好生活，為北京城市更新建設做出更大貢獻。”北京市分行相關負責人表示。
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