精品購物指南：樓市退燒 黃金上位——建行北京市分行私人銀行財富顧問王岩專訪之一

“只有浴缸裏才有泡沫。”——當美國人樂觀地相信未來10年房價會繼續保持兩位數的增長時，美國歷史上範圍最廣、歷史最長的房地産繁榮走向了終結。太陽底下沒有新鮮事，同樣的熱情大逆轉在中國各大城市裏上演。在近期樓市新政策密集出臺後，此前持續高漲的房價出現鬆動跡象。在買賣雙方的博弈之中，樓市進入了少有的“混沌期”。

 房地産的暴利時代會因此而終結嗎？雖然10年來，在中國居民的投資收益榜上，房地産是毫無爭議的第一位，但如果考慮到財産稅在不久的將來會登場，大大削弱了房産的保值、增值力，就不會覺得這個問題是杞人憂天了。但資金總是要尋找出路的，在低利率環境下，如果針對樓市的調控“猛藥”出臺，那麼流出樓市的錢必然會向著有限的大眾理財品流去，近年來的後起之秀黃金，是在通脹預期之下最可能被追逐的熱點。

  美國金融危機爆發後，美儲的救市政策加劇了市場對美元貶值的預期，黃金的避險功能終於開始顯示。2008年，在大宗商品、股票、債券的指數下跌超過40%的同時，黃金價格卻有6%的增長。之後一年，黃金更瘋牛一般連續闖過了每盎司1000美元、1100美元、1200美元整數大關。從2001年到2009年的短短8年時間，黃金上漲了4.5倍，折合年複合收益率大約20.7%。

 20世紀60年代，巴菲特為逃離金融市場崩潰而投奔美元，如今美元開始“走下神壇”，而黃金卻變得越來越安全。作為千百年來的財富象徵，黃金是最“誠實”的資産，且沒有稅費和持有成本，如果樓市暴風雨來襲，它有望取代房産一舉成為中國投資者心中最佳的保值投資品。

黃金 房産危險期最佳替代品

如果一個家庭的資産結構中大量持有股票、基金和債券等金融資産，那麼他的價值標準就與人民幣的信用風險聯繫緊密。對於一個家庭來説，真正的富有既包括金融資産，也包括可以“鎖定價值”的實物財産。在調控的重拳之下，誰還能擔此重任？

《智道》：近來政府調控房價的動作出臺後，一些手頭有餘錢，或者前期幸運地賣掉房産的人開始抱著一種“抄底”的心態，對於有投資需求的群體來説，等房價下降然後抄底的這種方式合理嗎？

王岩：過去的幾個月我們經常給私人銀行客戶的建議是，如果手中的房産較多應適當考慮出手其中的一部分，使其轉變成流動性更強的金融資産。雖然從近年表現看，房産投資收益的確定性超過了股市、商品市場，成為最為可靠的抗通脹工具，但在房地産調控的背景下，房産交易成本提高，持有成本提升也是大趨勢，無論是提高貸款的成本，還是徵收財産稅，都會改變目前房地産市場的格局，增加投資者的風險。

TIPS 理財貼士 算算你的房屋持有成本

上周，多加銀行明確了以家庭為單位定義“二套房”，執行5成以上首付以及1.1倍基準利率。而對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水準。

以一套總價100萬元普通住宅為例，如果購房者是第二次置業，那麼首付則至少為50萬元，此前，多家銀行普遍執行的是二套房首付4成的政策，這也就意味著購房者在新政策出臺後要多籌備10萬元。首付增加的同時，按照最新政策，二套房房貸利率為基準利率的1.1倍（目前5年期以上貸款的基準年利率是5.94%），而之前優質客戶多可享受基準利率下浮15%的優惠，以20年商業貸為例，現在還款總額為897091.39元，將比之前多還101892.67元，平均到每月購房者腰多付出424.55元的成本。

這僅僅是目前房貸政策對購房者造成的影響。如果相關的財産稅出臺，養房成本將會有更明顯的提高。

雖然目前關於對房産徵稅的具體方式尚未明確，但可以肯定的是，政府調整的目標是房産投資者和投機客，如果有新的稅收政策出臺，對象很可能是高端住宅或是已經購買了多套房産的個人。在4月14日～17日出臺的一系列“新政”中，國務院多次要求財政部和財稅總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策。在業內看來，其所指向的稅種最可能的有兩種：物業稅收或房産稅。這些方式將會顯著增加持有房産的成本。

事實上，早在1986年我國就出臺了房産稅的暫行條例，按照當時的規定，房産稅的徵收標準時：應納稅額=應稅房産原值*（1-扣除比例）*年稅率1.2%，扣除比例一般是10%～30%。通俗些説，如果你持有一套房屋，每年都會被按照稅後的余值來課以1.2%的稅，比如，如果價值200萬元，扣除3成後為140萬元，那麼每年便需要繳納1.68萬元的房産稅。