《焦點》中國再現地方樓市調控鬆綁“見光死”，需求端放鬆仍是奢望

儘管新冠疫情加重經濟下行壓力，但中國地方試探樓市政策放鬆再度落空，山東青島市限購限售鬆綁政策三日後撤回，這已是今年第六個政策一鬆綁即見光死的城市，意味著任何可能觸碰“房住不炒”底線的政策，即便在當前困難時期，依然會碰壁。

不過多位分析人士認為，海外疫情蔓延令中國經濟前景再蒙陰，若下行壓力進一步加大，過嚴的房地産政策應有所調整，對剛需和改善需求可以有一定支援，房地産政策“因時而變”並非是放棄“房住不炒”政策。

“各地鬆綁的政策內容不一，但都出現了只要媒體集中報道，就撤銷的現象。”中原地産首席分析師張大偉稱，這代表了雖然一城一策，但各地針對本地樓市出臺政策依然過於隨意，部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了“房住不炒”的大原則。

青島市房管局官方網站週二重新發佈“2020青島百日萬店消費季網路房展”活動規則，撤回了4月11日出臺的限售限購鬆綁政策，重發的規則改為部分放開限售，對於2018年4月18日之後買的住房，依然執行五年限售的規則。

同時刪除了此前版本的第六條和第七條，即人才和大學生及遷出青島戶口的外出求學學生“可享受本市戶籍人口購房政策”的條款。

據張大偉統計，青島成為今年第六個政策鬆綁後又馬上收回的城市。近一個月來，全國已有浙江海寧、廣州、濟南、陜西寶雞、河南駐馬店、青島撤回了涉及需求端的樓市放鬆政策。

他指出，疫情之下，過去過嚴的房地産調控的確應有所調整，特別是在符合“房住不炒”原則下，針對剛需和改善應該出臺一定的政策，這不違背樓市調控原則，也不會對市場帶來太大影響，但包括海寧等鬆綁政策，的確有鼓勵炒房的嫌疑。

此前浙江海寧市表示，雲上房博會期間“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”，但很快又稱政策暫不執行。

**合理支援剛需和改善需求**

不過，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，當前應在“房住不炒”的前提下，給予房地産行業和市場以必要和合理的政策支援。在供給端，應支援房企的合理融資需求；從需求端來看，當下有必要適當調整政策，合理支援剛需和改善型需求。

“實事求是是政策的靈魂，政策必須從實際出發。不能機械地認為這種政策調整又是在走強力刺激經濟的老路。”他稱，相反政策“因時而變”是從實際出發，對整體和局部已過時的政策進行合理調整，實施與宏觀經濟運作相匹配和符合當下經濟運作需求的政策。

連平表示，房地産政策“因時而變”並非是放棄“房住不炒”政策，而是在經濟運作面臨巨大壓力的情況下，按照“因城施策”的要求，加大力度支援剛需和改善型需求。

張大偉亦認為，雖然多個城市的政策一日遊，但在地方財政壓力下，預計後續依然還會有更多的城市會試探政策底線。特別是三四線城市，財政壓力大，鬆綁房地産調控，穩定活躍房地産市場的預期更強烈。

一位資深房地産行業研究人員表示，新冠疫情2月主要在國內，自己搞定了，房地産還是能起來；但現在疫情已經是全球問題了，中國就算自己解決好了，也會受影響。

“製造業（受疫情）影響很大，所以這樣情況下房地産怎麼可能獨善其身呢。買房子的錢從哪來？就算信貸放水，那也是要還的，沒有收入的話，用什麼來還。”該人士表示了對樓市承壓的擔憂。

海外新冠肺炎疫情爆發對中國經濟的二次衝擊，令市場殷切期盼中國寬鬆措施進一步加碼。中國央行官員上週五明確表示，在當前情況下應當允許宏觀杠桿率有一定階段性的上升，以擴大金融體系對實體經濟的信用支援。

**支援房地産呼聲漸起**

在中國經濟受海外疫情二次衝擊之際，紓困實體經濟仍是當務之急。在這種情況下，避免過度刺激樓市引起炒作確有必要，但多位分析人士也指出，鋻於疫情下房地産市場亦有明顯變化，也應給予一定支援穩樓市。

連平認為，目前抑制需求的政策主要是在供給結構性不足情況下房價具有明顯上漲階段時推出的，在疫情之下整體市場的實際情況已有明顯變化，需求增長放緩甚至收縮，已經沒有必要繼續實施十分嚴格的限購、限貸、限售和限價等控制需求和供給的政策，應該根據實際情況適當調整政策。

比如，一些一二線城市可以適當放鬆限購，便利購置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以適當調降。

中金的經濟學家梁紅亦認為，在經濟情況大幅改變情況下，房地産限購限貸不合理，應該及時釋放被壓抑的需求。

瑞銀經濟學家汪濤則指出，一、二線城市房地産恢復較快，預計房地産銷售下滑不會延續太長，地産商融資方面去年控制較嚴，影響供給，目前應對地産開放商融資政策放寬，否則可能人為造成地産商違約風險。

標普信評週一發佈報告稱，新冠肺炎疫情對房地産開發企業的影響，短期內可能主要體現為對資金鏈的明顯衝擊，中期內則是對企業推盤節奏和行業融資環境的較大擾動。

該報告指出，疫情令房地産開發企業的資金鏈受到前所未有的壓力。新冠疫情年初爆發以來，國內開發企業的銷售活動基本停滯，作為房企重要資金來源的銷售回款均大幅減少。而在擁有境記憶體續債券的開發商裏面，相當大一部分企業過去三年整體現金流入中60%以上為銷售回款。

“我們認為疫情對開發企業融資環境的影響將持續較長時間，有可能增加房企的融資風險和融資成本。”標普稱，在國內較為嚴格的房地産融資調控環境下，房地産開發企業境內發債渠道依舊偏緊。

而隨著疫情在境外擴散引發流動性收縮和風險偏好變化，房企境外債券到期收益率快速上升。標普預計這一情況仍將持續一段時間，或將明顯提升房企境外融資成本並限制其融資規模。

中國指數研究院的數據顯示，一季度市場受疫情衝擊明顯縮量，重點城市成交規模降至近十年同期最低水準，其中2月同比降幅超七成，3月成交規模逐漸回升，但仍不及去年同期，部分熱點城市市場恢復相對較快，新房價格經歷短暫小幅調整後轉漲，整體較為平穩。

“短期來看，房地産行業仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區優化調控政策，以穩定市場預期。”中指院預計，二季度受疫情壓制的置業需求將逐漸釋放，房地産市場也將逐漸恢復，但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發展態勢密切相關，一二線城市整體恢復或相對更快。

來源：路透中文網2020年4月14日